ДомЭксперт 3 мая 2007 Хрущевки - в модернизацию Пятиэтажки-хрущевки... Некогда они были для россиян благом, спасением от коммуналок, а сейчас стали одной из сложнейших проблем большого города. Дома, построенные в соответствии с нормативами середины прошлого века, не отвечают современным требованиям по тепло- и шумоизоляции, имеют изношенные инженерные сети и малогабаритные квартиры неудобной планировки. Однако многие российские города и не только (Санкт-Петербург, Казань, Пермь, отдельные районы Москвы, города Белоруссии) приняли решение не сносить дома первых массовых серий, а модернизировать. Так как сносить их достаточно проблематично – возникнут сложности с отселением жильцов, утилизацией строительных конструкций и материалов. Самара частично пошла по этому пути. Сегодня на стадии разработки находятся проекты модернизации с надстройкой нескольких этажей и мансарды. А также второй вариант модернизации – санация домов с заменой внутридомовых систем. Справка 63.ru: В Самаре сегодня насчитывается около 18 тысяч хрущевок, а это около 25-30% всего жилого фонда города. После 30-40 лет эксплуатации без капитального ремонта жилой фонд во многих случаях утратил свои положительные потребительские свойства. Через 10-15 лет хрущевки плавно перейдут в разряд ветхого, а затем и аварийного жилья, из которого нужно расселять жильцов. В то же время хрущевские кварталы имеют большой потенциал. Так, анализ плотности застройки кварталов пятиэтажных зданий первых массовых серий, особенно в крупных городах, свидетельствует о том, что плотность застройки таких кварталов в два-три и более раз ниже действующих в настоящее время норм. Эти кварталы имеют значительные резервы уплотнения, что делает возможной и рациональной постановку вопроса о совмещении в пространстве и времени реконструкции жилья постройки 50-70-х годов прошлого столетия и строительства нового жилья на застроенных ранее территориях. Модернизация с надстройкой нескольких этажей и мансарды 1. Проект модернизации дома по улице Стара-Загора,125 и дом в сегодняшнем виде Такие проекты готовятся для девяти экспериментальных домов, которые выбрало правительство Самарской области: один дом на улице Стара-Загора,125 в Промышленном районе, восемь домов в Железнодорожном районе на улицах Красноармейской, Мечникова и Урицкого. Все эти дома разные как по материалам, из которых они построены (панель, кирпич, блоки), так и по уровню технического износа внешних и внутренних конструкций, внутридомовых коммуникаций. Это позволит разработать как можно большее количество вариантов модернизированных домов. К этим домам планируется надстроить этажи с чистовой отделкой квартир, а также восстановить, укрепить и утеплить сами здания, что позволит получить в общем 30 700 квадратных метров жилой площади. Технология надстройки не предполагает использование старого фундамента. При надстройке пяти этажей возводится новый фундамент: по периметру дома на расстоянии двух метров бурятся скважины для свай, на которые будут опираться верхние этажи, а также старая часть дома. Что же касается квартир, то предполагается, что их площадь изменится за счет пристроенных лоджий и балконов. Кроме того, претерпит изменения кухня. Как известно, именно площади кухонь, которые составляют 4-5 квадратных метров вызывают наибольшие нарекания со стороны жильцов. Квартиры на надстроенных этажах проектируются с улучшенной планировкой. Среди очевидных преимуществ этого проекта то, что он позволяет увеличить плотность старой жилой застройки в 2-3 раза за счет строительства жилья на свободных территориях и реконструкции пятиэтажных (а впоследствии и малоэтажных) домов с надстройкой до 10 этажей с общими фундаментом и каркасом. Расширяется база здания с 12 до 18-20 метров (ширококорпусные дома) там, где позволяют местные условия при соблюдении требований по проникновению солнечного света в квартиры (инсоляции). В условиях возросшего спроса на вторичное жилье старому фонду необходимо придать современные потребительские качества, для того чтобы продлить его жизненный цикл. Немаловажным является и тот факт, что при модернизации снижается стоимость строительства жилья при вторичной застройке кварталов за счет привлечения в инвестиционный ресурс уже использованных ранее земельных участков с объектами инфраструктуры, возведения экономичных ширококорпусных домов. При этом затраты на снос дома и обустройство новых, отдаленных территорий исключаются. Санация с внешней модернизацией и заменой внутридомовых систем В 2007 году таким образом будут модернизированы еще 10 домов в Самаре и 12 в области по программе оздоровления ветхого жилья. Но они не станут первыми ласточками. В Самаре уже есть один реконструированный таким образом дом: на пересечении улицы Гагарина и Московского шоссе. Поэтому уже сейчас легко можно представить целостную картину того, как будет выглядеть дом после модернизации. Изменения коснутся нескольких аспектов. По проекту будут произведены утепление и отделка фасада, капитальный ремонт и, если понадобится, замена кровли, ремонт подъездов, подвальных помещений, замена сантехники в квартирах, газового оборудования, колонок, систем газо- , водо- и электроснабжения (счетчики и автоматы), укрепление и остекление балконов, установка стеклопакетов, замена дверей в подъездах и тамбурах. Утепление фасада будет производиться с использованием новых, энергосберегающих технологий, которые позволят сэкономить на оплате коммунальных услуг за тепло около 30%. Площади квартир по этому проекту санации остаются без изменений. Что поставить на поток? Оба эти варианта реконструкции, несомненно, являются выходом из сложившейся ситуации для домов первой серии. Противников реконструкции хрущевок, по крайней мере, в Самаре, становится все меньше. Поскольку после модернизации срок эксплуатации таких домов будет продлен еще на несколько десятков лет. Другое дело, какой именно из вариантов поставить на поток? Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Проект с надстройкой этажей и мансарды, думается, не под силу областному бюджету, если не удастся привлечь внебюджетные источники. По мнению разработчиков этого проекта, необходимо сделать так, чтобы бизнес был заинтересован в капитальном ремонте хрущевок, а взамен он получит новые офисные площади на первых этажах и квартиры-улучшенки – на последних. Проект санации с заменой внутридомового оборудования требует меньших финансовых затрат, но зато он не решает проблему уплотнения застройки и строительства новых квадратных метров. Поэтому, очевидно, использовать можно оба варианта, только выбирать из них необходимо в соответствии с тем, какие цели преследуются при модернизации. Ведь нужно еще учитывать «физическое состояние» дома. Лишь на основе такого обследования выносится решение, подлежит дом модернизации или нет, а если подлежит, то какому именно виду модернизации. Причем для каждого отдельного здания нужно свое обследование. Все зависит от условий эксплуатации, грунта, на котором оно стоит, и, безусловно, от срока службы: между домами, построенными в 1958 году и в 1965-м – большая разница. Татьяна ПЛОТНИКОВА, специально для dom63.ru Версия для печатиМнение читателей: Всего мнений: 22. Показано мнений: 221. Mishel_7 03 мая 2007 Интересно из чего следует что хрущевки через 10-15 лет перейдут в разряд ветхого и ававрийного жилья!? Вот бы автор привел количество ветхого и аварийного жилья в Самаре которые не относятся к хрущовкам, сталинкам и т.п.. И ничиго стоят домики дореволюционной постройки, износ у них за 90% и ведь держатся. И люди в них существуют! 2. Алексей 03 мая 2007 2 Mishel_7 Домик домику рознь! Когда стены особнячка в 2.5-3 кирпича сложены, он и 200 лет простоит без проблем, и 300. Просто строили люди для СЕБЯ и на СОВЕСТЬ. А проект по хрущевкам - фикция. 1. Столько неудобств будет для жильцов, что посмотрев на мучения первых "счастливчиков" никто не захочет чтобы и его жизнь "улучшали" таким образом. 2. По аналогии с ракетой - дешевле собрать новую, чем перебирать старую. 3. Безопасность. Какие 5 этажей сверху, если уже сейчас кое-какие хрущевки приходится стягивать снаружи стальными конструкциями? А представьте что на эти "сопли" нагрузить ещё один дом? 4. Вопрос этажности - в Москве планируют надстраивать только 2. Это и технологией реконструкции предусмотрено. Самара (точнее рьяные не к месту чиновники) опять хотят "догнать и перегнать"? Кто будет потом отвечать за проблемы, созданные дополнительными тремя этажами? 5. Эргономика. Лифт... Точнее его отсутствие (при этажности больше чем 5 лифт должен быть по СНИПам). 3. Алексей 03 мая 2007 окончание Короче, вопросов больше чем ответов. Имхо правильнее плавно заменять хрущевки на современные недорогие дома (монолитный каркас+пенобетон, интеллектуальные решения по энергосбережению, индивидуальное котельное и насосное оборудование в подвалах и "человеческие" площади и высота потолка). А не лепить, извините, конфетку из того, что изначально строилось как временное жильё. 4. Татьяна 04 мая 2007 ул. Гагарина и Московское шоссе идут параллельно и поэтому реконструированный дом не может стоять на их пересечении 5. Александр В. 04 мая 2007 Может быть, я ошибаюсь, но в Белокаменной уже разуверились в этих чудесах, и проект реконструкции "хрущей" признали нерентабельным... 6. Татьяна(другая) 04 мая 2007 Ага и всем дадим новые квартиры с высокими потолками - большой площадью, современные! Что глупости говорите? Кто найдёт на это денег? Куда деть людей , которые в этот момент живут в доме? Их начнут отселять - а в ответ нас 10 человек прописано-нам 3 квартиры надо! и забастовки голодовки....А старики - вообще откажутся отселяться. Им тут нравится! Никто столько жилья бесплатно не даст. 7. Алексей 04 мая 2007 2 Татьяна Татьяна, учите географию, чтоли... Возле здания метрополитена улица Гагарина уходит вправо (там сейчас движение перекрыто и создана стихийная парковка). А то, что продолжается дальше - Дзержинка... 8. Алексей 04 мая 2007 2 Татьяна(другая) Почему глупости? 1. Цена, по которой продаются сейчас квартиры, отличается от себестоимости строительства в разы. То есть муниципальное жильё вполне может стоить 10 тыс. за метр. Откуда деньги? Ну смотрите, на месте пятиэтажки строится 12-тиэтажный дом. Часть квартир передаётся жильцам сносимого дома, часть - продаётся по рыночной цене. Вот и окупаются затраты. Но для этого нужно чтобы этим занимались неберазличные люди. А если априори ставить вопрос: "Кто найдёт на это денег?" - то понятно, самый простой ответ - никто. Про стариков, отказывающихся переселяться - бред. Если дом в том же микрорайоне да с улучшенной планировкой - никто не будет возражать. 9. Татьяна (другая) 04 мая 2007 Наооборот точно знаю- пока дом строят(2 года) людей надо куда-то переселять. Пока идёт 2 года- все переженятся, родят детей. Пропишут родственников. Проходили мы это. И вообще я не сторонник людям что-то просто давать - дайте тогда и мне. Почему, кто-то должен продавать такие хрущевки, добавлять денег строить в кредит-экономить. А кому-то дайте и улучшенной перепланировки? Давайте либо жить в соц. стране- где давали жильё. Либо жить по западному образцу- где квартира собственность. есть управляющая компнаия. И если правда там такое ценное место-они смогут построить по предлагаемой схеме. 10. Алексей 04 мая 2007 2 Татьяна (другая) Смотрите: на пустом месте (читай во дворе или на пустыре) строится первый 12-тиэтажный дом. В него вселяют жителей одной-двух пятиэтажных хрущовок (1 продажа оставшихся квартир для компенсации первоочередных затрат). Хрущовки сносятся, а на их месте строятся ещё 2 12-тиэтажки, квартиры в которых продаются по рыночной стоимости и компенсируют затраты на строительство дома для "отселенцев". Жителям сносимых домов предлагаются условия: хотите улучшить свои желищные условия - подписывайте договор, согласно которому вводится запрет на "допрописывание" в квартиру людей (вариант с рождением детей остаётся ибо 1) дети это хорошо, 2) народить ораву за время строительства всё равно не смогут, 3) ну лишние 9 метров на новорожденного всегда город сможет выделить). Это не маниловщина, так работают власти Москвы. Потому что Лужков дорожит своим постом. Ну и совесть где-то осталась. Что мешает самарским властям работать по этому принципу? 11. Алексей 04 мая 2007 продолжение А насчёт социализма и капитализма - ну, Вам лично никто не запрещает отказаться от такой схемы в пользу нуждающихся и купить квартиру по рыночной стоимости, не вопрос А учитывая, сколько раз государство кидало и обманывало граждан, такой социальный проект ну никак не лишним будет. 12. Татьяна Алексею 04 мая 2007 Я не такая злая или богатая- просто если вы дадите одному, то надо будет дать жильё всем. Вот 2-этажки на Безымянке, старый фонд в центе города?? И т.д. Там хуже... В Москве квартиры 5-ти этажных домов сносить выгодно, место очень дорого и можно всем дать жильё. У нас пока реально выгодно- сносить старый город ( и то не везде). Стали застраивать - безымянку(район Ново-вокзальной_-там мало квартир в доме, а места много. Вот когда этих домов - не станет, а выгодно будет сносить хрущёвки снесут их. 13. Татьяна Алексею 04 мая 2007 Пока это не выгодно. И в Москве никто благотворительносьтью не занимается. Если будет идти строительство такими темпами- то лет через 15-20 снесут. А задача города - давать для строительства именно такие площадки, которые выгодны людям. Соответсвенно-застройщику выгодно место, а город должен совместить это с социальными программами. И проект становится уже не социальным - а экономически выгодным. 14. Vladimir Galkov 05 мая 2007 Надстройка эт банальный развод государства на деньги. На бумаге нарисовать можно и пять и 10 и тридцать красивых этажей над пятиэтажкой. а как насчёт геологии? укрепления фундамента, замены/укрепления несущих стеновых панелей? это всё СКРЫТЫЕ(мысль понятна? нет?) расходы проекта. Особенно что касается укрепление фундамента. Производство этих работ сравнимо с третью стоимости этой хрущёвки. Не говоря о том, что стоимость дальнейшей эксплуатации будет выше чем у новго здания. Всё это заделы, которые в безответственной стране с разгулом коррупции приведут к очевидным последствиям. Гораздо дешевле переселять жильцов в другие здания сразу, а это сносить и строить там что угодно, что не противоречит законодательству и генплану. 15. Vladimir Galkov 05 мая 2007 2Татьяна (другая) "жить по западному образцу" это не владеть квартирой, это владеть дачей зимнего образца в 15-40 км от городского центра или если Вы не хотите - СНИМАТЬ у домовладельца(которого вы назвали "управляющей кампанией") квартиру на правах аренды... ну или если вы миллионер.. то конечно тогда можно и прикупить.. господи .. если не знаете .. то хоть в фильмы посматривайте .. так вспоминаетя ... "Леон", "Маска", "Криминальное чтиво", "Отступники".. да любое практически ..вот это типичное жилье тех кто копит на дом за городом и принадлежит к среднему классу и ниже и уверяю вас - им и в голову не придёт покупать эти помещения. 16. Алексей 07 мая 2007 2 Татьяна (другая) Ой-ли, не выгодно застройщику на Безымянке строить! Улыбнуло! При проложенных-то коммуникациях, более-менее вменяемой ситуации с дорогами (хотя и на Безымянке бывают пробки). Ну понятно, можно и весь центр исторический снесит к чертовой бабушке, застроить красными кирпичными коробками в 12 этажей... Красотища! Тут Владимир Вам всё популярно разъяснил, почитайте внимательно. 17. Татьяна 07 мая 2007 Граждане мужчины надо не на девушку наезжать - которая вам прямо говорит: никто вам ничего не даст, а зарабатывать. И квартиру купить - можно даже в нашей стране. Я тоже в это не верила, а теперь мне 26 лет и мы с мужем достравиаем долёвку - пусть и на безымянке. А как мои многие знакомые - ждут 25 лет когда их снесут,не буду. Вы попробуйте- работать много и зарабатывать. Тогда и квартиры новые построите - и город реконструируется. И налоги заплатите- даже после того как украдут чиновники,всё равно что-нить останется на социальные программы. 18. Алексей 08 мая 2007 2 Татьяна О, ещё лдин адепт капитализма нарисовался! Сударыня, а с чего Вы взяли, что мы не работаем? Я вообще в Москву перебрался, потому что самарские зарплаты не устраивали. И всё у меня будет ок. А вот то, что Вы изволили написать - простите, детский лепет. Никто с государства обязанности не снимал, у нас в стране очень много людей, которым то же государство не хочет платить рыночные зарплаты, а вот квартиру - пожалуйста, покупайте по рыночной цене. Вот когда услуги врачей, преподавателей будут оплачиваться на должном уровне, тогда и можно будет говорить. И не забывайте, что на том же западе существует и социальное жильё, и пособия. Но Вам, я так понимаю, ближе дикий капитализм середины 19-го века... А Вам желаю удачно достроить долёвку и не "попасть", как многие самарцы. Которые тоже верили, что уж за свои-то деньги они квартиру получат. 19. Евгений 08 мая 2007 Я бы очень хотел избавиться от хрущевки в районе парка Гагарина.. там просто трещины на доме. Иногда смотришь и страшно становится: вдруг да рухнет. Под снос надо вот такие домики. 20. Татьяна (2) 10 мая 2007 Алексей, я говорила про снос жилья - а не про социальные квартиры. Это 2 разных категории- выселять людей из ветхого жилья и давать квартиры учителям. врачам и т.д. Я не против - чтобы всем квартиры дали, только я точно знаю, что не дадут, ну как минимум ещё лет 25. А там и жизнь пройдёт. И про "попасть" с долёвкой я знаю- и не эту тему тоже обсуждали в статье. тема была - отселение из хрущевок или модернизация. Вы же сами занете что всем квартиры не дадут- можете шуметь и верить, дадут 1% из 100%-желаю вам в него попасть. 21. Татьяна (2) 10 мая 2007 И Алексей, если вы такой грамотный- надо было не в Москву сбегать - где сытнее, а менять ситуацию в Самаре. вы же всё так отлично знаете как надо? Вот и делайте? А то шум на сайте пускаете- а сами в Москву уехали, где зарплаты побольше! И оттуда переживаете за родной город - ещё раз повторю. работать надо на благо города - всем, и каждому, тогда перемены будут. А уехали- занимйтесь теперь московскими проблемами. И не надо - мне припысывать того, что я не говорила( не платить социальные пособия, не давать жильё врачам). Я сказала - одно - все хрущёвки в городе никто не снесёт и не застроит. Вот 10 домов сделают - и всё. А жизнь короткая. 22. Алексей 14 мая 2007 2 Татьяна (2) Я уж сам решу чем мне заниматься, ладно? А насчёт менять ситуацию - лично Вы знаете, как честному человеку пройти во власть? Не замарав себя связями с олигархатом и бандитами?
|