Украинская строительно-инвестиционная компания "АРХИТЕКТОН’НИКА” представляет Неправительственную Программу массового обновления и сохранения жилищного фонда в Украине, которая предусматривает осуществление капитального ремонта, комплексной реконструкции и модернизации многоэтажных домов и инфраструктуры территорий застройки кварталов (микрорайонов) городов синхронно в масштабе страны. Цель Программы - укрепить национальную безопасность страны, позитивно повлиять на развитие современного государства и его будущее. Задачей Программы является улучшение качества условий жизни населения Украины, что придает ей значение приоритетного проекта социально-экономического направления. Главное богатство страны - люди. Главным условием безопасности жизнедеятельности людей и их деятельности в пользу общества и государства является наличие соответствующих условий существования, прежде всего - жилья. Жилищный фонд является одной из главных составляющих национального богатства. Состояние жилищного фонда в стране в начале 21 века вызывает обоснованное беспокойство и является наиболее актуальной социальной проблемой, решение которой становится важнейшей задачей общества. Надвигается глобальный техногенный кризис, и потому, значительная часть населения Украины нуждается в срочном решении задачи спасения и сохранение жилья. Если Алчевская зимняя драма, которая имела все признаки холодомора, повторится в одном из областных центров, то страна может не выдержать последствий ни политически, ни экономически, ни морально. К сожалению, мы живем в круговороте тотальных рисков и среди них глобальный риск потери четверти жилищного фонда. Эта катастрофа неотвратимо надвигается и не является миражом. Наша страна находится в аварийном состоянии. Нельзя игнорировать законы физики и природы вообще. Нельзя забывать историю человечества: с лица планеты время стерло немало больших городов и целые страны. Нельзя пренебрежительно относиться к людям, которые строили «хрущевки» и предупредили современные поколения, что это жилье временное. Невозможно Указом или Постановлением продлить эксплуатационный ресурс домов или инженерных сетей. Учитывая быстрое течение времени, у украинского общества остался миг, чтобы предотвратить техногенные и социальные катаклизмы. Современные условия жизни большинства населения Украины крайне неудовлетворительны. Это является одной из причин отрицательной демографической ситуации в стране - за последние годы наблюдается устойчивая тенденция к снижению рождаемости и высокой смертности. Нас все меньше. Уже сегодня, в сравнении с Европой и странами бывшего Советского Союза, качество условий жизни в Украине оценивается, как одно из наиболее низких. По прогнозам, население Украины до 2030 года может уменьшиться до 37 миллионов, а до 2050 года будет составлять лишь 29 миллионов. При этом не берутся во внимание последствия возможной потери страной большой части жилищного фонда, если мы не найдем способ предотвратить это. Свыше 10 миллионов украинцев живет в 26 тысячах домов, так называемых «хрущевках»,- общежитиях, «гостинках» и малоразмерных квартирах ограниченного комфорта - общей площадью около 72 миллиона квадратных метров. Подавляющее большинство таких зданий до пяти этажей (панельные, блочные или кирпичные), сооруженные в больших и малых городах в послевоенные годы до середины семидесятых годов прошлого века, на сегодня имеют критические показатели физического сноса. Политическая задача того времени, когда строились «хрущевки», - быстро построить большое количество временного недорогого жилья, под лозунгом: «Отдельная квартира для каждой советской семьи!». Массовое строительство диктовало необходимость экономить на всем: на площадях территорий застройки кварталов и микрорайонов, на высоте потолков, квадратных метрах и расположении комнат, кухонь, коридоров, санузлов, на лифтах. Строительство "хрущевок” велось по первой категории капитальности с расчетным сроком эксплуатации до 75 лет. Дома имеют свой срок жизни, и он заканчивается. Дома уже «больны» и физически не способны как раньше служить людям. Понятно, что при тогдашних технологиях и быстрых темпах строительства качество работ оставляло желать лучшего. В частности, это было обусловлено тем, что кадры строителей были плохо обучены, имели низкую оплату за работу, часто использовался принудительный труд совсем далеких от строительства граждан. Строительная индустрия 50-70-х годов была не способна обеспечить масштабное строительство высококачественными комплектующими деталями и материалами. Имели место недостаток цемента, металлопродукции, качественного кирпича. Поэтому физический износ большинства таких домов на данный момент достигает 60%-70%. Не отвечает современным стандартам состояние энергосбережения. Энергосбережение постепенно, из плоскости эффективности функционирования экономики и состояния благосостояния населения, перерастает в проблему выживания. Состояние квартирных электросетей неудовлетворительное. Поэтому, по мере удлинения сроков эксплуатации и, как следствие прогресса, увеличение нагрузки, возрастает количество загораний от замыкания. Это касается также инженерных сетей, сроки эксплуатации которых в несколько раз превысили проектные. Общество вынуждено нести большое бремя финансовых расходов на поддержание функциональной способности сетей. Кроме физического износа, такие дома просто морально устарели и не могут благоприятствовать нормальному психофизическому состоянию жителей. Устаревшие дома вступили в противоречие с общей практикой жилищного строительства последних лет. Образовалось неравенство в условиях комфортности между разными по времени застройками. Кроме того, непривлекательные силуэты «хрущевок» определяют вид проспектов и улиц не только в Киеве, столице Украины и славянского мира, но и почти во всех украинских городах. Только в Киеве почти 4000 зданий («хрущевки» и другой устаревший жилищный фонд) с общей жилой площадью более 10 миллионов квадратных метров нуждаются в реконструкции. Проблема разрушения огромных жилых массивов неотвратимо надвигается: каждый год площадь зданий, которые необходимо ремонтировать или реконструировать в стране, увеличивается на 1,5 миллиона квадратных метров. Если немедленно не принять действенные меры, за 5-7 лет, когда физический снос будет составлять около 80%, уже невозможно будет спасти жилье, как и отстроить за короткое время новое.
СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В УКРАИНЕ.
ИСТОРИЧЕСКИЙ, СОВРЕМЕННЫЙ И НАУЧНЫЙ АСПЕКТЫ.
В послевоенный период в конце 40- 50-х лет при восстановлении разрушенных городов, поселков, промышленных предприятий и всего народного хозяйства Украины проблема обеспечения жильем, в основном, решалась путем строительства двух-, трёх- этажных домов простейших архитектурных форм из местных строительных материалов и конструкций. При их возведении и в следующий период получили дальнейшее развитие и массовое воплощение скоростные и поточные методы жилищного строительства. В большинстве больших и малых городов такие дома сохранились к нашему времени. Они занимают, как правило, престижные, близлежащие к центрам городов территории с удобным и надежным транспортным сообщением и полным комплектом объектов инженерной и социальной инфраструктуры. В то же время плотность застройки таких территорий в 2,5-3,0 раза выше предусмотренной современными нормативами. Физическое состояние конструктивных и инженерных систем этих домов в большинстве случаев нуждается в санации. С развитием индустриальных методов жилищного строительства в начале 60- 70-х лет в населенных пунктах страны строились пятиэтажные дома первых массовых типовых серий из кирпича, в крупнопанельном и крупноблочном исполнении разной этажности. Количество таких зданий в общем объеме жилищного фонда городов Украины в наше время составляет 10-39 %. Застройка городов пятиэтажными домами осуществлялась, как правило, поточно-скоростными методами в виде кварталов и микрорайонов на свободных территориях. Плотность застройки этих территорий в 2,0-2,5 раза выше современных нормативов. Указанный жилищный фонд, который имеет преимущественно до 80% крупнопанельных, крупноблочных и кирпичных зданий с так называемыми малометражными квартирами, предназначен для заселения семьями. На данное время очевидны существенные недостатки архитектурных и градостроительных решений пятиэтажных домов и застроек, которые уже не отвечают в достаточной мере жизнеобеспечивающим качествам зданий. Во-первых, застройка подобными зданиями велась, как правило, без учета градостроительного и историко-культурного значения земельных участков, с тотальным игнорированием ландшафта и архитектурных особенностей естественной среды застройки, что привело в итоге к деградации архитектурного облика городов. Во-вторых, принятая застройка пятиэтажными зданиями, с соблюдением санитарных расстояний между ними по условиям инсоляции, обусловила очень низкую плотность жилой застройки, нерациональное использование земель в городах, увеличение расходов на инженерные коммуникации и благоустройство территорий, которые застраивались, и на прокладку магистралей и транспортных сетей. В-третьих, имеем очевидное несоответствие настоящему времени морально-эстетических недостатков пятиэтажной застройки. Фактически был предложен и реализован при строительстве единый тип секционного дома, разработанный без учета климатических поясов, историко-культурных и архитектурных традиций тех или других регионов. Как следствие, невыразительный по архитектуре внешний вид таких домов и кварталов, которые из них формируются. Низкий уровень строительно-отделочных работ стал причиной быстрого морального старения «пятиэтажек», угнетающего влияния подобной жилой среды на людей. Морально устарела и внутренняя планировка домов, которая соответствует низким архитектурно – планировочным стандартам малоразмерных квартир, недостаточной общей и жилой площадью, наличием проходных комнат, практически не приспособленными для эксплуатации кухнями (4,05 м2), устаревшим санитарно-техническим и кухонным оборудованием. Моральное старение «пятиэтажек» определяется также наличием непопулярных первого и пятого этажей, отсутствием встроенных социально-бытовых и торговых учреждений, гаражей. Физическое состояние пятиэтажной застройки определяется как недостатками и просчетами, которые допущены при проектировании и строительстве, так и в значительной мере физическим износом домов. Имеем неудовлетворительное состояние внешних стен панельных зданий, ненадежную гидро- и теплоизоляцию, которая обуславливает постоянные течи и промерзания. На очень низком конструктивном уровне решены стыки стен между собой и оконными блоками. В некоторых регионах в зимний период жители страдают от холода по причине явно недостаточного двойного остекления. Практически во всех типах «пятиэтажек» звукоизоляция внутренних стен и перегородок не отвечает нормам. Изношенные трубы инженерных систем и коммуникаций, межэтажные течи стали обычным явлением. К этому перечню можно прибавить наличие влажности в часто затопленных подвалах, которые стали рассадниками болезней. Выходя из сказанного, пятиэтажная жила зона кварталов и микрорайонов городов нуждается в комплексной реконструкции жилых домов и инфраструктуры на территориях существующей городской застройки. Политика интенсивного строительства жилья в 70- 80-е годы была направлена на удовлетворение первоочередных нужд населения, а именно, обеспечение требующих в жилых площадях за нормами в квадратных метрах жилья на человека. Это вызвало к жизни индустриальные методы, соответствующие конструктивные системы и современные технологии строительства жилых домов. Города застраивались 9-и, 12-и, и большей этажности крупнопанельными домами на свободных, удаленных от центров территориях городов. Многоэтажные жилые дома, построенные в тот период и строящиеся до настоящего времени, отличаются от пятиэтажных большей комфортностью, но еще имеют много недостатков. Прежде всего, их внешние ограждающие конструкции имеют недостаточные, приблизительно в 2-3 раза меньшие, в сравнении с европейскими нормами, теплоизоляционные качества. Планировочные решения квартир статические, однотипные, ограниченной номенклатуры и не обеспечивают возможности использования современного кухонного, санитарно-гигиенического, спортивного и другого бытового оборудования. Архитектурные решения домов и территорий застроек однотипные, монотонные и пространственно не сомасштабны человеку. Современные многоэтажные жилые дома в меньшей мере, чем пяти- и меньшей этажности дома, нуждаются в комплексной реконструкции. Реконструктивные действия могут быть ограничены дополнительным утеплением ограждающих конструкций, что будет определять улучшение вида фасадов, и частичную перепланировку квартир. В социально-экономических условиях, которые сложились на данное историческое время, законодательно определено, что наиболее актуальной проблемой остается проблема регионального развития строительства, реформирование жилищно-коммунального хозяйства и их составляющих - необходимости комплексной реконструкции объектов жилой недвижимости с возможным максимальным использованием существующих зданий и инфраструктуры городской застройки. При этом, если стратегия решения проблемы существенно изменилась, то острота не уменьшается, а наоборот, увеличивается. Необходимо сосредоточить внимание на инновационном и инвестиционном направлениях относительно поддержания, модернизации и комплексной реконструкции существующих объектов сферы жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры городских территорий, а также на усовершенствование и развитие социальной сферы. В условиях рыночной экономики эффективно решается задача строительства коммерческого жилья с комфортными квартирами или семейными домами для состоятельных граждан в регионах, где инициативные руководители находят пути для строительства индивидуальных домов гражданам. Но практически неразрешимой остается задача обеспечения жильем граждан, которые имеют право (и таких больше 1.4 миллионов) на получение социальных квартир, и граждан, которые не имеют такого права и средств на приобретение квартиры. Более четверти населения страны в наше время живет в пяти - и меньшей этажности домах первых массовых серий, в основном, построенных одновременно в 50-70 годах прошлого века. Многочисленными исследованиями доказано, что условия проживания в этих домах не отвечают современным требованиям к жилью, а существующий устаревший морально и физически жилищный фонд, который практически капитально не ремонтировался, нуждается в срочной реконструкции и приведении его в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям качества жилья. Официальная законодательная статистика Украины отмечала (на 01.01.2004 г.), что «каждый третий дом нуждается в капитальном ремонте. В аварийных и ветхих домах живет более чем 300 тысяч жителей, которые уже сейчас нуждаются в отселении с предоставлением необходимого жилья». И дальше: «неудовлетворительное техническое состояние и низкие эксплуатационные качества жилищного фонда, построенного по проектам первых массовых серий крупно- панельных, блочных и кирпичных зданий, объемы которых составляют 72 млн. кв. м общей жилой площади, или 23% всего городского жилищного фонда Украины, нуждаются в немедленном проведении современных комплексных мероприятий пореконструкции икапитального ремонта» Ученые и специалисты академий строительства Украины, Российской Федерации и Беларусии обоснованно утверждают: если не провести техническое обслуживание, реконструкцию этих домов и придомовых территорий в ближайшие 5-10 лет, этот устаревший жилищный фонд выведет «сам себя аварийно» из сферы эксплуатации и острота кризиса достигнет своего пикового напряжения. В неотложном восстановительном ремонте нуждаются в около 60 % (43 млн.кв.м), а 0,8-1,2 % неотложном отселении, ветхие и аварийные здания составляют от 0,4 до 0,8 %. При этом, по оценкам специалистов стран СНГ (Россия, Украина, Беларусь), с каждым годом стоимость восстановительного ремонта будет дороже, а жизненный цикл зданий короче, и, соответственно, эффективность вложенных инвестиций уменьшится. Кроме того, увеличивается вероятность аварийного обрушения зданий или их отдельных, наиболее важных несущих конструкций. Возникает глобальная проблема массового отселения из домов сотен тысяч семей. Для этого, даже по ныне существующим социальным нормам, нужно будет построить в 1,5 раза больше новых жилых площадей, а это около 300 млн.кв.м. Трудно представить, что в экономике страны за этот период состоятся такие огромные положительные изменения, что станет возможным направить в жилищное строительство достаточный объем инвестиций для ликвидации жилищного кризиса в городах и селах страны с целью замены сотен тысяч квадратных метров домов, которые будут снесены. Очевидно, что «теория эксплуатации жилых домов первых массовых серий до полного износа» ведет в тупик, а точнее - к социальной катастрофе в региональных измерениях и в масштабе страны. Массовую реконструкцию устаревшего жилья необходимо начинать немедленно и осуществлять с интенсивным наращиванием темпов. Стратегия массового жилищного строительства в странах СНГ до этого времени базировалась на использовании свободных территорий городов с созданием новых кварталов, что всегда требовало прокладывания новых транспортных и магистральных сетей, значительно увеличивало площадь городской застройки и стоимость жилья. Вместе с тем, анализ застройки кварталов пятиэтажных зданий первых массовых серий свидетельствует, что плотность жилой застройки таких кварталов вдвое и более раз ниже действующих в данное время норм в стандартах Украины. Это значит, что указанные территории имеют значительные резервы уплотнения. Это делает рациональной постановку вопроса об объединении в пространстве и времени реконструкции жилья застройки 60- 70-х гг. прошлого века и строительства нового жилья на застроенных раньше территориях с максимальным использованием существующих зданий и инфраструктуры городских территорий. На сегодня жилищный фонд Украины является большой материальной ценностью и составляет около 20 процентов стоимости основных фондов страны, сохранение которого является важной задачей государственной жилищной политики. Жилищный фонд насчитывает 10,4 млн. домов общей площадью больше 1 млрд.кв.м. всех видов собственности. Городской жилищный фонд содержит историческую застройку, дома первых массовых серий 70- х гг., массовую застройку 70- 80-х гг. и современные жилые дома. В жилых домах жилищного фонда индустриального периода строительства проживает более четверти населения страны, и если не будут осуществлены срочные мероприятия по их реконструкции и восстановительному ремонту, то, по прогнозам специалистов, не исключено не только массовое, но и одновременное разрушение этих домов. Ученые и специалисты-практики ведут многолетнюю дискуссию о том, какой из трех основных методов реконструкции или капитального ремонта наиболее эффективный: с отселением жителей (временно, постоянно, с частичным возвращением) и без отселения жителей, со сносом устаревших зданий или без сноса. Снос жилого здания или нескольких домов может быть оправдан лишь в случае его (их) неудовлетворительного технического состояния (согласно ТЭО), устаревшего или аварийного состояний, а также в случаях отчуждения (выкупа) земли для общегородских нужд. Однако в этом случае нужно иметь в виду, что стоимость сноса 1 м. куб. здания (разборка, демонтаж, утилизация) колеблется от 150 до 250 долларов США в зависимости от местных условий ( до 3 млн. долларов США на снос одной «пятиэтажки»). Кроме того, метод сноса «пятиэтажек» и строительство на их месте современных многоэтажных домов не может быть приемлем для всех регионов и городов стран СНГ по следующим причинам. В городах-мегаполисах уже нет свободных территорий для строительства жилья. Стоимость права на долгосрочную аренду земельного участка, особенно в престижных районах, достигает до 75% стоимости строительства многоэтажного жилого дома. В этих условиях расходы на отселение жителей ( даже с увеличением в 1,5-1,8 раза количества семей, которые переселяются) есть экономически более удобными для инвестора, чем аренда свободного участка земли для строительства нового многоэтажного дома. Но даже в такой ситуации осуществляются соответствующие мероприятия и постановления о сериях жилых домов, которая нельзя сносить. К ним отнесена приблизительно половина всех четыре- и пятиэтажных домов.Весомой причиной отказа от снесения всех пятиэтажек постоянная проблема утилизации и переработки строительных отходов от разборки или разрушения (мягкого взрыва) зданий, которые сносятся. В среднем на 1 кв.м жилья, которое сносится, приходится 1 куб.м строительных отходов и возникает необходимость их переработки, вывоза или захоронения за пределами города (что запрещено). Переработка и рентабельное использование строительных отходов в качестве вторичного сырья в таких значительных объемах в стране не организована. Возникает задача разработки и реализации автономной системы управления утилизацией строительных отходов в виде новой области стройиндустрии, а это обуславливает большие расходы. Поэтому нужно искать эффективные методы реконструкции устаревшего жилищного фонда без или с минимальным сносом (разборкой и разрушением) жилых домов, соответственно, с минимальным количеством строительных отходов и объемов их переработки. Начиная с конца 90-х гг., в соответствии с рядом постановлений Кабинета Министров Украины во всех регионах на базе продуманных и организованных региональных программ накапливается опыт реконструкции, капитального ремонта и модернизации жилых зданий индустриальной застройки в постоянном взаимодействии с жителями, при участии проектных, научно-исследовательских, строительных организаций, владельцев недвижимости. Но в региональном аспекте в Украине реализованных проектов и программ почти нет, так как они касаются в основном пристроек и надстроек от 2- х до 4-х мансардных этажей, переоборудование крыш, пристроек лестнично-лифтовых блоков, лоджий, обустройство теплоизоляции, ограждающих конструкций. Разработки ведутся не комплексно, не задевают не только конструктивных или архитектурных решений, но и санации инженерных сетей, применения энергосберегающих технологий, рассмотрения экономических и социальных аспектов обозначенной задачи. Решение проблемы реконструкции устаревшего и аварийно-опасного жилья обязательное для всех городов страны, должно осуществляться в соответствии с постановлениями Кабинета Министров Украины, в порядке эксперимента, по одному или несколько домов в отдельных городах. Но в большинстве городов эта работа еще и не начиналась. В основном за неимением бюджетных средств и экономической непривлекательности проектов реконструкции для инвесторов, массовая реконструкция объектов жилой недвижимости откладывается на неопределенный срок. При этом все более активно формируется мысль, что «пятиэтажки» нужно эксплуатировать до полного физического износа. Несмотря на острый недостаток инвестиций, как всегда большая часть объектов строится по традиционным проектам с применением массивных и дорогих конструкций и технологий. Расходы энергии на их изготовление и транспортирование достигают 30 и больше процентов от общих расходов на строительно-монтажные работы. Несмотря на усиление требований относительно норм строительной теплотехники, даже для энергоэффективных домов, начиная с 2000 года, удельные расходы тепловой энергии в здании в полтора-два раза превышают аналогичный норматив в странах Евросоюза. В энергетическом балансе страны до 40 % энергоресурсов тратится на энергообеспечение жилых, общественных и промышленных зданий. По усредненным показателями удельные теплопотери в жилых зданиях составляют не меньше 225 Гкал/тыс.кв.м. При этом, например, в пятиэтажном жилом доме до 56 % потерь тепла приходится на нагревание инфильтрованого и вентилируемого воздуха, до 22 % тепла теряется сквозь стены здания, около 14 % - через окна, а еще 8 % сквозь полы первого этажа и чердака. До 30 % потерь энергоресурсов происходит в магистральных и квартальных тепловых сетях. К сожалению, сегодня не разработана стратегия и новые подходы относительно рационального использования энергоресурсов. Очевидная и многократно проверенная в мировой практике хозяйствования политика экономии энергоресурсов не стала в Украине определяющим направлением в строительстве и в жилищно-коммунальной сфере. Как и раньше разрабатываются и реализуются проекты строительства и реконструкции, ориентированные на минимизацию расходов на стадии технологии, организации и возведении объектов, а не на инвестиционные строительные проекты, ориентированные на минимизацию расходов в эксплуатационный период.