Учитывая большой масштаб проблемы, возникает задача разработать принципы, концептуальные решения и технологии, которые обеспечат массовое обновление и сохранение устаревшего жилищного фонда в Украине. В процессе поиска модели решения проблемы, разработчиками выполнялись следующие задачи: 1.Приостановить процессы быстрого физического износа материалов, конструкций зданий и инженерных сетей. 2.Найти такие инженерные решения, которые бы вообще не нагружали ветхое здание и конструктивно обеспечили бы его неприкосновенность. 3.Определить такие строительные технологии, которые бы при соответствующем инженерном сопровождении могли обеспечить требования качества, экологичности, приемлемых стоимости и сроков, безопасности, энергосбережения и улучшить экономику эксплуатации жилья. 4.Построить объекты социальной инфраструктуры, которые бы существенным образом улучшили качество жизни людей и, вместе с современным жильем, обусловили привлекательность городов страны в отношении положительных миграционных процессов. 5.Обеспечить коммерческий ресурс массового обновления и сохранения жилищного фонда, создавая достаточное количество новых жилых площадей непосредственно при домах, которые подлежат капитальному ремонту и реконструкции по себестоимости в пределах от 150 до 250 у.е. за один квадратный метр. 6.Создать за счет новых жилых площадей фонды социального и доступного качественного жилья и существенным образом сократить очередь на жилье в стране. 7.Создать в пределах Программы инвестиционное поле, привлекательное для украинских и зарубежных инвесторов. 8.Организовать взаимодействие всех субъектов процесса обновления и сохранения жилищного фонда таким образом, чтобы обеспечить соответствие правовому полю, бесконфликтность взаимоотношений между субъектами, гарантировать необратимость процесса и невозможность его торможения. 9.Ради достижения цели эффективно использовать все существующие ресурсы общества, включая политический, научный, правовой, финансовый, ментальный и прочие.
Многоэтажный устаревший жилищный фонд в городах состоит из трех видов зданий: кирпичных, панельных и блочных.
Теоретически, кирпичные дома устаревшего жилищного фонда еще имеют запас прочности фундамента, стен и перекрытий для надстройки двух-трех этажей. Площади надстроек могут служить именно тем коммерческим ресурсом, продажа или использование которого в схемах управления активами могли бы окупить расходы на возведение надстроек, строительство пристроек и капитальный ремонт жилых домов и получить прибыль, которая разрешила бы надлежащим образом обустроить зоны общего пользования. Также можно построить значительное количество объектов социального назначения, ввести в эксплуатацию немалые площади социального жилья и иметь фонд стартовых площадей для отселения жителей из ветхих и аварийных домов, которые обречены на снос. Но не все так просто и однозначно. Например, каждое кирпичное ветхое здание непохоже на другие и имеет свои индивидуальные особенности. Без тщательного обследования и экспертизы нельзя сказать что-то достоверно. Качество цементно-песчаного раствора в здании может «плавать» даже на площади стенового массива одного этажа: от соответствующего нормам до такого, что содержит лишь следы цемента. Плиты перекрытий могут иметь подобные качественные характеристики по причине нарушений технологии при производстве. Перекрытия могут быть комбинированными: железобетонные плиты и деревянные конструкции. Имеют место «уникальные» здания - на ленточном фундаменте и без подвальной части. Кирпич может быть пережженным или обожженным только снаружи, а внутри содержит недожженную глину. Тщательное обследование и экспертиза зданий требуют немало времени и больших средств. Если бы этот вопрос касался одного или нескольких зданий, нашлись бы время и средства. Но когда речь идет о десятках тысяч зданий в стране, то даже при наличии средств, выполнить такой огромный объем исследовательских и экспертных работ за несколько лет невозможно, так как необходимо обследовать каждый квадратный дециметр массива кирпичной кладки, фундамента, плит и т.п.. Ускоряющие методики обследования зданий использовать также невозможно по причине тотальных нарушений технологий при строительстве. Идея надстроек интересна, но из изложенного понятно, что нужно искать принципиально другой подход. Концептуально взято к практическому внедрению, в рамках Неправительственной Программы массового обновления и сохранения жилищного фонда в Украине, методы «ширококорпусного дома» и «фламинго» на металлокаркасной основе, как основные при создании вариантов типовых проектов реконструкции и модернизации домов, которые модифицированы в плане использования новейших материалов и технологий строительства и внедрения экспресс-технологий проектирования, выполнения производственных и строительно-монтажных работ с целью обеспечения именно массовой реконструкции. Реально приемлемы следующие концептуальные решения.
В самом доме осуществляется капитальный ремонт: замена санитарно-технического оборудования и коммуникаций, ремонт квартир и площадей общего пользования, фасадов с возможной заменой деталей балконных ограждений, входов и др. В планировке квартир допускается частичная перепланировка.
Также осуществляется модернизация- перепланировка существующего жилого дома с сохранением конструкции на основе усовершенствования его архитектуры; сохранение комнатности квартир в секции, месторасположения сантехнических помещений и планировки; увеличение площади помещений за счет пристройки эркеров, изменения фасадов домов; расширения квартир на придомовую территорию в пределах, установленных поперечными стенами квартир в секции, изменение комнатности и планировки квартир; в верхних этажах - размещение квартир в пространстве новых этажей и мансард, изменение комнатности и планировки квартир. Вокруг внешнего периметра старого дома монтируются внешние металлические опорные колонны специальной конструкции на которых создается автономная металлокаркасная конструкция нового дома.
Опорные колонны устанавливаются на сваи, рассчитанные согласно проекту и геологическим условиям. Сваи вдавливаются или заливаются в грунт по специальным технологиям, безопасным для дома и жителей.
На внешних опорах в пространстве над крышей старого дома, на высоте, предусмотренной проектом, монтируются металлические арочные (горизонтальные) несущие конструкции (по аналогии с мостовыми фермами). В плоскости арки монтируются металлические конструкции, которые являются несущими для межэтажных перекрытий нового здания, верхняя часть которого (надстройка) возводится над устаревшим домом. Кроме классических будут использоваться и вантовые элементы конструкций. Между перекрытием нижнего этажа нового здания и плоскостью крыши старого дома создается технический этаж с целью беспрепятственного обслуживания систем жизнеобеспечения устаревшего дома. От опорных колонн на уровне каждого этажа в направлении старого дома монтируются несущие металлические ригеля, которые не касаются стенового массива старого дома (остается технологический зазор до 3-х сантиметров) и на которые монтируются перекрытие террас (лоджий) на этажах нового дома. Старый дом подлежит капитальному ремонту. И старый, и новый дома внешне имеют вид единого архитектурного комплекса. Технология разрешает сэкономить значительные финансовые ресурсы и избегнуть многих технологических проблем, которые обязательно возникают в случае сноса старого и строительства на его месте нового дома или в случае создания надстроек на несущих стенах старого дома. Системы жизнеобеспечения нового дома автономны. Таким образом, конструктивно и системами жизнеобеспечения новый дом не связан со старым. Новый дом имеет площадь застройки, которая состоит из площади застройки старого дома и добавленной площади застройки за счет территории застройки старого здания и является площадью, которая ограничена периметром старого дома и периметром внешних несущих опор нового дома. Весомым аргументом в пользу предлагаемого принципиального подхода к сохранению и качественному развитию жилищного фонда является то, что в будущем, когда у государства и бизнеса появятся финансовые возможности, станет реальной перспектива постепенного демонтажа старых домов и строительства «новейших» домов внутри каркаса «новых» домов. Таким образом, предлагается технология без сноса старых домов и, вместе с тем, со сносом их в будущем; без отселения жителей и, вместе с тем, с отселением в будущем. Конструкция нового дома позволяет предоставить жителям устаревшего дома дополнительную жилую площадь в новом доме на этажах, которые непосредственно примыкают к старым квартирам. Убрав подоконные части стенового массива и установив в проемы стеклянные двери к старой квартире добавляется столовая комната, которая граничит с кухней, и светлая комната напротив комнаты с балконом. Если комнаты выходят на обе стороны устаревшего дома, с противоположной стороны тоже создается дополнительная комната.
Таким образом, имеем модернизацию территории застройки возле конкретного объекта, который нуждается в реконструкции. Обобщающим результатом такой модернизации, которая касается непосредственно здания, является сохранение жилого дома благодаря тому что внешние несущие стены станут внутренними и защищенными от влияния колебаний температуры воздуха, солнечной радиации, ветра и влаги. Существенно увеличиваются эксплуатационный ресурс дома и полезные площади квартир. Вообще, модернизацию территории застройки мы понимаем как изменение площадей составляющих территорию застройки, а именно - увеличение или уменьшение площадей застройки, придомовых и дворовых площадей, а также их перепланировка, изменение рельефа, функционального назначения, плотности и качества зеленых насаждений.
Безусловно, предлагаемая технология не может быть приемлемой для абсолютно всех зданий, которые нуждаются в реконструкции. Но она применима к большинству домов и кварталов жилищного фонда. И именно учитывая возможность улучшения большей части устаревшего жилищного фонда, технология является адекватной уровню существующих задач. Предлагаемая технология является универсальной и одинаково приемлемой для кирпичных, крупнопанельных и крупноблочных домов при некоторых отличиях строительных конструкций для каждого из видов зданий. Более всего нуждаются в капиталовложениях и трудозатратах строительство надстроек, обустройство лифтов, реконструкция инженерных сетей, строительство культурно-оздоровительных комплексов. Однако благодаря инженерным решениям, наличию современных строительных технологий и высокотехнологических материалов не существует проблем, которые не решаются. Например, вместо строительства лифтовых шахт могут быть установленные внешние панорамные лифты; проведение работ по реконструкции и созданию сетей осуществляется по современными технологиями без раскопки грунта, а направленным горизонтальным бурением.
При строительстве надстроек и пристроек массив конструктивной оболочки, внутренних перегородок и перекрытий будет выполняться с использованием каркаса из легких металлических ферм и современных легких материалов и будет монтироваться крупногабаритными объемными частями дома: модулями, блоками и секциями. Чистовая внутренняя отделка будет осуществляться в основном гипсокартоном или сэндвичами, которые имеют гипсокартонную поверхность. Ко всем материалам будут применены жесткие экологические и противопожарные требования.
Надстройки будут иметь современные окна большой площади, лоджии, эркеры. Они могут быть одно-, двух- или трехуровневыми. Соответственно, квартиры или другие помещения будут проектироваться в одном или нескольких уровнях. Принципиально важно то, что технологии работ являются безопасными и не предусматривают временного отселения жителей жилых домов. Не предполагается создание строительной площадки большой площади, использование строительных кранов и шумной строительной техники. Зона строительных работ огораживается и страхуется от верхних этажей до нижних по специальными технологиями, которые определяются отдельным проектом организации безопасности строительных работ при капитальном ремонте, реконструкции и модернизации домов и объектов инфраструктуры на территориях городской застройки. На территории, прилежащей к торцу дома, размещается небольшая строительная площадка, на которой из техники, до завершения строительства надстройки, будет только подъемник. На площадку предусмотрен заезд технологического автотранспорта, который будет обеспечивать строительство конструкциями и материалами. Использование при высотных монтажных работах тяжелых деталей не предусматривается проектом. На специально созданных промышленных комплексах для новых домов будут изготовляться модули, блоки и секции, которые будут иметь готовую чистовую внутреннюю отделку. Их монтаж будет происходить по совершенным безопасным технологиям.
Промышленные комплексы являются индустриальной основой, которая гарантирует обеспечение массовой реконструкции необходимыми конструкциями, материалами; техническим, технологическим, транспортным и организационным сопровождением. Только при условии создания промышленных комплексов современной строительной индустрии можно достичь в масштабе страны реализации задачи вторичной застройки городских жилых массивов и модернизации объектов инфраструктуры, которые они содержат, включая реконструкцию и модернизацию устаревших домов, водопроводных и электрических сетей. Наиболее актуальной составляющей, которая характеризует качество жилья, является энергосбережение, которое нужно рассматривать как экономное использование тепла и электроэнергии в комплексе создания и поддержки условий жизнеобеспечения на жилых площадях дома. Улучшение показателей энергосбережения в квартирах и домах существенным образом повлияет на показатели энергосбережения в городах. Сегодня состояние квартальных и подвальных инженерных сетей по снабжению горячей водой, теплопроводность стен, старые окна наносят большие убытки как жителям устаревших домов, так и обществу в целом.
Современные технологии децентрализованного отопления значительно улучшат показатели энергосбережения в устаревших домах и обеспечат соответствие требованиям заново построенных. Концептуально предусмотрено (как один из вариантов) использование кавитационных генераторов по каждому стояку устаревшего дома. Это позволит жителям всегда иметь горячую воду и стабильное отопление. Температура воздуха в каждой квартире может регулироваться жителями. Плата за отопление и горячую воду будет значительно ниже, чем при центральном отоплении от котельных. Страна сэкономит на дорогом импортном газе и значительно укрепит энергетическую безопасность. В новых домах запланировано обеспечение горячей водой посредством использования бойлеров рассчитанной мощности и прочее современное экономное электронагревательное оборудование. Теплообеспечение будет осуществляться с применением «теплого пола», панелей с инфракрасным излучением и по другим современным технологиям.
Теплопроводность стен и качество окон будут отвечать современным требованиям энергосбережения. Запланированная замена окон в устаревших домах на современные одно-двухкамерные стеклопакеты и утепление внешних стен за счет создания пристроек с использованием современных утепляющих материалов. В новых домах окна также будут современными, а подоконные сэндвичи обеспечат надежную теплозащиту. Проект реконструкции каждого дома предусматривает обеспечение его комплексной безопасности.
Проектом предусматриваются огнестойкие материалы, рассчитывается стойкость дома при ветровых, сейсмических и блуждающих нагрузках. Проектом предусмотрено внедрение современных технологий кондиционирования, вентиляции и дымоотведения, отопления и альтернативных источников энергии. Безусловно, при проектировании будут учтены, в соответствии с существующими нормами и требованиями, интересы людей с ограниченными физическими возможностями. Расчеты показывают, что осуществление реконструкции одиночных домов с точки зрения экономики является малоэффективным. Даже при высоком потенциале прибыльности они не дают ожидаемого экономического результата из-за того, что значительные средства тратятся на проведение обследований и экспертизы, проектирование и согласование многих вопросов с соответствующими государственными и частными структурами и организациями. Если к этому добавить тот факт, что для небольших объемов строительных материалов их цена является довольно высокой, то потенциальная прибыль почти полностью нивелируется. Но если реконструировать одновременно на всей территории страны серийно и массово, по несколько десятков и сотен домов в каждом городе, можно значительно повысить экономическую эффективность реконструкции в целом при уменьшении сроков реконструкции. Благодаря серийности устаревших домов и типовой застройке значительно уменьшаются расход по нескольким затратным позициям. В частности, проектирование и выполнение реконструкции инженерных и электросетей, трансформаторных подстанций и модернизации объектов на территориях застройки кварталов (микрорайонов) выполняется в комплексе с проектированием и выполнением капитального ремонта и модернизации нескольких или многих домов. Это отображается в проектно-сметной документации и в итоговых расходах, которые равномерно ложатся на себестоимость квадратного метра новой жилой площади в надстройках домов конкретного квартала (микрорайона). Экономическая модель проекта: создается надстройка, часть ее площадей продается. Поступление от реализации площадей надстройки компенсируют расходы на реконструкцию и обеспечивают достаточную прибыль для инвестора. Очевидно, что не все дома можно реконструировать таким образом. Не все объекты дадут достаточный уровень прибыльности: жилые площади надстроек в центре города значительно дороже, чем на окраинах. Но необходимо сбалансировать потоки финансов Программы, чтобы в целом экономический интерес побуждал к инвестициям в этот бизнес. Экономика проекта подлежит точной формализации и оценке и является приемлемой. На сегодня в стране есть достаточный проектный и строительный ресурсы, способные выполнить значительные объемы работ, если эти объемы будут предоставлены и профинансированы. Именно организация и обеспечение объемов объектов реконструкции и инвестирование являются главными задачами управляющих структур Программы. Проведение капитального ремонта без отселения жителей, модернизация домов и инфраструктуры территорий застройки устаревшего жилищного фонда (при соответствующем уровне организации и при условии обязательного создания необходимых мощностей по производству современных строительных материалов) возможно одновременно как в столице, так и во всех областных центрах и городах страны.
Сегодня, даже в условиях финансового и экономического кризиса, благодаря прозрачности и эффективности использования средств и высокой рентабельности строительства, не является проблемой привлечение частных инвестиций.
Управляющие и исполнительные структуры Программы, опираясь на собственные организационные возможности, используя уровень развития рыночных отношений в стране, опыт и квалификацию инженерно-технических кадров и менеджерского персонала, уверенно начинают дело обновления и сохранения устаревшего жилищного фонда без отселения жителей в масштабе страны. Государство имеет возможность сэкономить значительные средства, предусмотренные на капитальный ремонт и поддержание эксплуатационного состояния домов и сетей, существенным образом уменьшить социальное напряжение в жилищной сфере, упредить чрезвычайные ситуации и техногенные катастрофы.