Неправительственная программа стр.2

Больше внимания отводится процессам строительства зданий и сооружений, и совсем недостаточно правильной и экономной их эксплуатации, своевременному ремонту и реконструкции, выводу из эксплуатации и переработке строительных отходов,  полному жизненному циклу жилище-систем. Именно в сфере эксплуатации могут быть получены масштабные результаты экономии энергоресурсов.

Ежегодные объемы нового городского жилищного строительства в Украине составляют меньше 2% от жилищного фонда, который находится в эксплуатации, а вся экономия энергоресурсов  за счет более жестких норм строительной теплотехники в сфере нового жилищного строительства в ближайшие 10 лет не составит и 5 %.

Отсюда вывод:  для  того, чтобы получить реальные и ощутимые результаты по энергосбережению в сфере регионального развития, строительства и реформирования жилищно-коммунального хозяйства, основное внимание нужно уделять модернизации и реконструкции существующего жилищного фонда – жилых зданий и систем их жизнеобеспечения, и научно-технического сопровождения на всех этапах их жизненного цикла. Это в полной мере может характеризовать жизнеспособность законодательно утвержденных программ и проектов реформирования жилищно-коммунального хозяйства, регионального развития и строительства. 

Итак, весь региональный жилищный фонд в той или другой мере нуждается в реконструкции, на которую в ближайшие 10-15 лет должны быть направлены значительные объемы инвестиций. Вместе с тем, в приоритетном порядке, будет продолжаться строительство нового жилья. Тем самым, создаются два параллельных, одинаково необходимых потока инвестирования жилищного строительства. При этом, в существующих экономических условиях, строительство новых домов в объеме до 2% в год от площадей существующего городского жилищного фонда обеспечивает компенсацию жилья  и количества квартир, которые списываются по причине устарелости и аварийности. Также, частично, пропорционально существующему и заново построенному жилью решается задача эксплуатационного энергосбережения. Сдержанная реконструкция жилья в том виде, как она ныне осуществляется (утепление фасадов, надстройка мансард, пристройка эркеров, вставок между домами  и др.), решает локальные задачи энергосбережения, увеличение площади части квартир, некоторого прироста числа квартир при сносе пятиэтажных домов  и использовании, в качестве «пилотных», для расселения семей в квартирах «в 1,5 раза большей площади»  при реконструкции «пятиэтажек». Существенного прироста количества квартир для очередников и для коммерческих целей при этом не происходит. Является  очевидным, что поток инвестиций в новое жилищное строительство и поток инвестиций в сдержанную реконструкцию жилищного фонда, которые направлены на решения локальных целей, не обеспечивают решения главных задач - интенсивного прироста жилья для населения и сохранения существующего жилищного фонда путем продления жизненного цикла реконструируемых домов и преобразования инфраструктуры городской застройки. 

В существующей экономической ситуации процессы инвестирования и инновационных приоритетов комплексной и радикальной реконструкции существующего и строительства нового жилья становятся конкурирующими, порождая осложнения и противоречия. 

Очевидно, что осуществлять новое жилищное строительство на традиционных принципах невозможно. Развитию жилищно-коммунального хозяйства и городского строительства по традиционным направлениям препятствует фактор отсутствия свободных территорий под застройку.

В большинстве городов на данное время почти полностью исчерпаны свободные территории под кварталы или микрорайоны застройки в пределах границ городов. Расширение границ городов с изъятием пригородных земель у их владельцев, инженерное освоение отдаленных территорий под застройку,  обуславливает административно-правовые осложнения и непропорционально большие расходы на создание и удержание объектов и преобразование городской инфраструктуры, которая приводит, в конце концов, к низкоконкурентной стоимости  нового жилья  и увеличение експлутационных расходов на его содержание.

Очевидно, что более обоснованным будет рационально использовать и более плотно застраивать уже сформированные и освоенные территорий внутри имеющейся инфраструктуры в пределах городских границ. 

Градостроительная политика предыдущего периода теоретически базировалась на зонировании территорий: жилой застройки, промышленной застройки, санитарных зон, рекреационных, транспортных, вспомогательно - складских территорий, резервных зон и территорий отчуждения для прокладки линий электропередач, железнодорожных путей и внутренних городских автомобильных дорог. На практике до этого времени границы территориального зонирования в большинстве городов в регионах стерлись или существенным образом трансформировались. Промышленные предприятия и производственные здания оказались в гуще жилой застройки, их влияние на экологическое состояние окружающей среды и на состояние человека стало непосредственным. 

Необходимо рассмотреть в этой части генеральные планы городов, и все виды реконструкции жилищного фонда осуществлять комплексно с учетом окружающей застройки и региональных программ реконструкции или вывод из эксплуатации промышленных предприятий, а для строительства нового жилья использовать резервы территории, которые сложились в градостроительной практике и предназначались раньше для других нужд. Целесообразно системно рассматривать проблемы комплексной реконструкции существующего жилищного фонда, инфраструктуры городских территорий и строительства нового жилья, как единый инновационно-инвестиционный процесс, который обеспечивает решение задач увеличения жилых площадей, количества квартир, продления жизненного цикла жилых домов, улучшения их комфортности и уменьшения энергопотребления. Решающим фактором успешного решения проблем реконструкции и нового строительства в условиях рыночной экономики есть показатель жизнеобеспечения и жизнеспособности проекта объекта строительства или реконструкции жилых систем.

В сметной стоимости строительства жилья на сегодня 20-45 % - это  стоимость приобретения или аренды земельного участка под строительство и его освоение с созданием объектов инженерной инфраструктуры.

Наиболее реалистическим направлением уменьшения себестоимости строительства жилья является возведение новых домов на освоенных городских территориях кварталов (микрорайонов), в том числе на свободных и высвобожденных участках после сноса устаревших и аварийно-опасных объектов, а также на участках, которые заняты пяти- и меньшей этажности домами без их сноса.

Существует эффективная и реальная возможность избежать кризисной ситуации с реконструкцией и капитальным ремонтом жилых домов первых массовых серий и одновременно осуществить строительство необходимого количества городских квартир. Для этого в основу государственной жилой политики, законодательно отраженной в программах реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства Украины в «правовых, экономических, социальных и организационных положениях по проведению комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) с заменой устаревшего жилищного фонда» (Закон о комплексной реконструкции... от 22.12.2006 г.), принять концепцию регионального развития и строительства – «вторичной» застройки существующих пяти- и меньшей этажности жилых кварталов (микрорайонов) современными ширококорпусными энергоэкономичными домами. Без сноса существующих домов, но с одновременной их реконструкцией, капитальным ремонтом и существующей, в 1,5-2 раза уплотненной, территорией жилой застройки, которая уже сложилась, с соответствующим приростом новых жилых площадей и квартир.

Такой системно-комплексный подход разработан учеными и специалистами Российской академии архитектурно-строительных наук (РААСН) и Академии строительства Украины (АСУ), защищен соответствующими патентами и получает активное становление и развитие и, прежде всего, в Университете коммунального хозяйства и строительства (г. Москва), Государственном научно-исследовательском и проектно-изыскательском институте НИИпроектреконструкция (г. Киев) – базовой организации по  нормированию и стандартизации реконструкции, ремонта и эксплуатации  жилищно-гражданских и коммунальных объектов, главного координатора и исполнителя научно-исследовательских и проектных работ по реконструкции жилых домов первых массовых серий;  УкрНИИпроектирования городов – Гипроград (г. Киев); научно-исследовательском и проектно-технологическом институте строительной индустрии НИПТИС (г. Минск); главным институтом «проблем реконструкции эксплуатации и инженерной защиты промышленных, жилых и общественных домов и сооружений» (Академпромжилреконструкция, г. Луганск); приднепровской государственной и Донбасской национальной академиями строительства и архитектуры  (ПГАСА г. Днепропетровск и ДонНАСА г. Макеевка); Национальном университете строительства и архитектуры (г. Киев); Национальной академии городского хозяйства (г. Харьков); техническом университете  строительства и архитектуры (г. Харьков); в Донецком и Харьковском ПромстройНИИпроектах; Луганском государственном институте жилищно-коммунального хозяйства и строительства и др..

Авторы предлагаемой новой парадигмы и концепции актуальной региональной политики комплексной реконструкции, модернизации и надстройки существующих жилых домов назвали его методом вторичной застройки  существующих территорий жилых кварталов (микрорайонов), которые реконструируются с домами первых массовых серий без их сноса, но с обязательной комплексной реконструкцией домов и всех внутренних квартальных объектов коммунальной и другой инфраструктуры городской застройки.

Проектные предложения по осуществлению вторичной жилой застройки существующих (застроенных) городских территорий содержат, прежде всего, направление реализации существующих нормативно-правовых актов в сфере реконструкции и замены жилищного фонда; разработанных региональных программах и проектах по использованию ширококорпусных домов для вторичной застройки и других отработанных теорией и практикой приемов уплотнения жилой застройки, развития инженерных сетей и других объектов городской инфраструктуры.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА.

Согласно ст. 47 Конституции Украины каждый гражданин имеет право на жилье. В Украине реализуются утвержденные Кабинетом Министров Украины программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан: Государственная программа обеспечения  молодежи жильем на 2002 – 2012 года; государственное льготное долгосрочное кредитование индивидуальных сельских застройщиков (программа "Собственный дом"); Комплексная программа обеспечения жильем военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, уголовно-исполнительной системы, служебных лиц таможенных органов и членов их семей (далее – Комплексная программа); военнослужащих, уволенных в запас или отставку; граждан, которые пострадали вследствие Чернобыльской катастрофы; судей; инвалидов  слуха и зрения; расселение и обустройство депортированных крымских татар и лиц других национальностей, которые возвратились на проживание в Украину; ученых Национальной академии наук Украины.  Вместе с тем, указанные программы и мероприятия не охватывают  всех категорий граждан. Для  тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий соответственно законодательству, но уровень  их доходов не отвечает требованиям Закона относительно обеспечения социальным или доступным жильем, не предусмотрена возможность получить государственные целевые долгосрочные кредиты на строительство или приобретение жилья. Однако капитальный ремонт, модернизация или реконструкция к перечню финансирования не входят.        

На начало 2007 года в Украине на квартирном учете находилось 1 млн. 300 тыс. семей и одиночек и 132,5 тыс. военнослужащих, приравненных к ним лиц, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел и  других служащих (из них: 30,3 тыс. на квартирном  учете по месту проживания).

Итак, низкий уровень обеспечения жильем граждан,  нуждающихся в улучшении жилищных условий соответственно законодательству, остается одной из острейших социальных проблем в Украине. Ведь на квартирном учете находятся больше 10 лет почти 67% очередников, а получают квартиры лишь 1,5% из них. 

Одним из основных приоритетов Программы деятельности Кабинета Министров Украины «Единство, конкурентоспособность, новое качество жизни» определено  "соответствие качества государственных услуг требованиям общества”. Направлением Правительственной политики относительно реализации указанного приоритета является "Создание конкурентной среды на рынке жилищного строительства и жилищно-коммунальных услуг". Предусмотрено создание нормативно-правовых основ формирования фонда социального жилья и финансово-инвестиционного механизма строительства и модернизации  жилья на основе новых архитектурно-типологических и санитарно-гигиенических норм.

Разработка концепции Общегосударственной целевой социальной программы «Обеспечение жильем граждан в 2009-2016 годах» обусловлено необходимостью осуществления комплексного подхода к определению путей и инструментов реализации государственной жилищной политики относительно создания условий доступности строительства (приобретения) жилья для граждан. Данный проект подготовлен с целью урегулирования вопроса относительно рассмотрения законопроектов органами самоуправления, направленных на обеспечение выполнения региональных программ «Территория качественного жилья  региона», скорейшего решения проблемы относительно привлечения инвестиционных средств для реализации программ комплексной модернизации и реконструкции кварталов устаревшего жилья, и обеспечения доступности ипотечного кредитования для широких слоев населения путем усовершенствования соответствующих механизмов. Данным проектом предложено, с целью строительства доступного по стоимости жилья, обеспечить реконструкцию жилищного фонда первых массовых серий.

На протяжении многих лет различные государственные структуры старались найти подходы к решению проблемы сохранения или реконструкции устаревшего жилищного фонда. Временность правительств, бесконечные ротации руководителей на всех уровнях и характерный чиновничий менталитет не позволили сдвинуть с места важнейшее дело в обществе. Сегодня государство фактически избавилось своих руководящих функций в строительстве жилья, оставив за собой сомнительный «бизнес» в виде предоставления разрешений и лицензий предприятиям строительного бизнеса и, кстати, не требуя от них соответствующих гарантий за качество конечного товара для потребителей: домов,  квартир и сетей  и т.п.. Отсутствуют надлежащие законодательная и нормативная базы в пользу потребителей за качество, сроки и т.п..

Отдельные проекты сводились на нет изменениями экономических условий или бесконечной бюрократической волокитой с жителями домов и администрациями городов. 

Согласно  распоряжению Кабинета Министров Украины от 03.09.2005 г. № 384 нужно реконструировать почти 24 млн. кв. метров жилья,  что требует 105 млрд. гривен. Нужно приблизительно 10 лет, чтобы реализовать Программу «Социальное жилье», если государство будет постоянно и в полном объеме выделять средства на  жилье.

В конце 2006 года Верховная Рада приняла, а Президент подписал Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», после выхода которого на протяжении почти трех лет ни одного дома в стране не  реконструировано.

Концептуальная ограниченность указанного Закона не побуждала инвесторов  вкладывать деньги в реконструкцию жилья.

Согласно Закону, сначала планируется строительство "стартовых” домов, чтобы предоставить жилье  для переселения жителей устаревших домов. При этом стартовые дома должны быть расположены в том же микрорайоне, что и объекты, которые планируется сносить. Потом предполагается снос устаревших домов и возведение на их месте новых жилых комплексов.

Такой подход к реконструкции имеет ряд существенных недостатков, поскольку процесс переселения жителей в новые квартиры является довольно сложным с нескольких точек зрения. Например, психологическая привязанность людей к своему жилью. Едва ли кто-то сможет убедить пожилых людей переселиться из домов, в которых они прожили большую часть своей жизни. А если учесть, что Законом предполагается предоставление  в качестве компенсации за отселение жилой площади в 1,5 раз большей, чем имеют жители,  становится целиком очевидным, что большинство жителей  откажется или будет не способно платить возросшие суммы за коммунальные услуги.

Проект Закона, который передан на утверждение в Верховную Раду в начале 2008 года, предусматривает принудительное отселение жителей домов, которые нуждаются в реконструкции,  на основании «высших общественных интересов». Но такой подход уже на законодательном уровне, закладывает перманентный конфликт между жителями и государством в сфере реализации жилищной политики и принципиально не может быть приемлемым.

Непременно в процессе реализации проектов реконструкции с отселением жителей возникнет огромное количество манипуляций и злоупотреблений с регистрацией в квартирах и оформлением прав собственности на устаревшее жилье, что заложено в соответствующих законах.

Проблема утилизации отходов, которые образуются в результате сноса домов, также существует. В Украине нет достаточных мощностей по переработке строительных отходов. Перед началом реконструкции необходимо решить задачу строительства перерабатывающих предприятий. А это приведет к еще большей стоимости реконструкции в целом.

Ни Закон о комплексной реконструкции, ни Постановления Кабинета Министров даже не затронули  тему реконструкции с точки зрения  глобального, системного  подхода. Но только такой подход позволил бы рационально использовать финансовые, научные, строительные и человеческие ресурсы, организовать существующую и создать новую строительную индустрию; и на уровне государственной приоритетной программы осуществить за несколько лет полную реконструкцию устаревшего жилищного фонда.