ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ СОЦІАЛЬНИЙ ІНОВАЦІЙНО-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ПРОЕКТ «НЕУРЯДОВА ПРОГРАМА МАСОВОГО ОНОВЛЕННЯ ТА ЗБЕРЕЖЕННЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ В УКРАЇНІ» МАСШТАБ ПРОЕКТУ ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ СОЦІАЛЬНИЙ ІННОВ-ІНВЕСТ ПОТРЕБА В КАПІТАЛІ (МЛРД $ США) до 120 ГАЛУЗЬ БУДІВНИЦТВО КРАЇНА УКРАЇНА ПРАВОУТРИМУВАЧ, ОТРИМУВАЧ І РОЗПОРЯД НИК ІНВЕСТИЦІЙ ТОВ «БІК «АРХІТЕКТОН’НІКА» АВТОР, КЕРІВНИК ПРОЕКТУ БОНДАРЕНКО ГЕННАДІЙ ОЛЕКСІЙОВИЧ, УКРАЇНА
ПРЕЗЕНТАЦІЙНИЙ ОГЛЯД ПРОЕКТУ 1. УПРАВЛІННЯ ПРОЕКТОМ НАЦІОНАЛЬНА КООРДИНАЦІЙНА РАДА НАЦІОНАЛЬНА КЕРУЮЧА ДИРЕКЦІЯ ГРУПА ПІДПРИЄМСТВ «ОНОВЛЕННЯ» КОНЦЕРН «ARKHITECTON INTERNATIONAL» БУДІВЕЛЬНО- ІНВЕСТИЦІЙНА КОМПАНІЯ «АРХІТЕКТОН’НІКА» 2. КОНЦЕПЦІЯ Н е у р я д о в а П р о г р а м а масового оновлення та збереження житлового фонду в Україні шляхом капітального ремонту, комплексної реконструкції та модернізації будинків і інфраструктури територій забудови кварталів і мікрорайонів міських житлових масивів.
(Скорочений варіант для ознайомлення с основними принципами. Права застережено).
ОСНОВНІ ПРИНЦИПИ ТА ПІДХОДИ:
•врахування традицій і досягнень світової будівельної культури; •впровадження сучасних технологій реконструкції інженерних мереж, монтування опорних систем, систем опалення, кондиціювання, енергозбереження та альтернативних джерел енергії;
•впровадження нових інженерних рішень при виробництві конструкцій та використанні новітніх будівельних систем, технологій та матеріалів;
•обов’язкова заміна труб, дверей та вікон в усьому будинку;
•заміна старої електропроводки;
•встановлення ліфтів відповідно до кількості під’їздів;
•ремонт сходових пройомів, облицювання стін, ремонт та заміна перильних систем, сходових маршів та майданчиків;
•збільшення корисних площ у квартирах за рахунок прибудов по периметру будівель;
•благоустрій дворів та прилеглих територій, оновлення тротуарів, озеленення;
•впровадження нових технологій безпеки та зовнішнього освітлення;
•врахування інтересів людей з обмеженими фізичними можливостями;
•створення культурно-оздоровчих комплексів на групу 5-10 будинків, основними елементами яких стануть центри аква-відпочинку (насичені сучасними експлуатаційними новаціями басейни) та двоповерхові будинки-клуби багатофункціонального призначення;
•створення інфраструктури пралень, багаторівневих наземних та підземних паркінгів;
•формування фондів соціального, пільгового та стартового житла за рахунок жилих площ у надбудовах.
Організаційно компанії, які знаходяться в структурі концерну «ARKHITECTON INTERNATIONAL» і працюють під керівництвом керуючої компанії (Інвестора -Забудовника) «АРХІТЕКТОН’ НІКА”, і генпідрядники по контрактам мають можливість використовувати потенціал і зусилля виробничого, будівельного та супроводжуючих ресурсів країни (регіону) і виконати потрібні значні обсяги запланованих будівельних і ремонтних робіт. ОСОБЛИВОСТІ ТЕХНОЛОГІІ.
Сучасні архітектурні вимоги до міст України, географічно центральної європейської країни, в поєднанні з техногенною катастрофою, яка насувається з причини наявності десятків тисяч застарілих будівель масової індустріальної забудови 50-х – 70-х років та, майже, повним зносом інженерних мереж, зобов’язують владу, виробничий і будівельний ресурси країни вживати термінових заходів з реконструкції застарілих жилих і нежилих будівель з щорічним нарощуванням обсягів робіт На ремонт дахів, будинків та інженерних мереж щорічно витрачаються значні кошти.Мільйони квадратних метрів площ, створених у просторі, що над дахами, можуть стати тим ресурсом, за рахунок якого необхідно здійснити комплексну реконструкцію застарілих будівель. Створення жилих площ у надбудовах одночасно дозволить значно зменшити існуючу напругу навколо проблеми землі під нове будівництво в містах України. Технічний стан застарілих будівель не гарантує можливість без ризику створювати надбудови на несучіх стінах. Тому, принципово вирішено, що навкруги зовнішнього периметру старого будинку, на території його забудови, встановлюються опорні колони спеціальної конструкції, до яких над рівнем даху старого будинку монтується металева несуча конструкція нового будинку. Від опорних колон на рівні кожного поверху у напрямку старого будинку монтуються несучі металеві балки, які не торкаються стінового масиву старого будинку, і на яких монтуються перекриття лоджійних поверхів нового будинку. Старий будинок підлягає капітальному ремонту. Cтарий і новий будинки зовні мають вигляд єдиного архітектурного комплексу. Технологія дозволяє заощадити значні финансові ресурси і уникнути багатьох технологічних проблем, які обов’язково виникають в разі зносу старого та будівництва на його місці нового будинку, або в разі створення надбудов на несучих стінах старого будинку. Системи життєзабезпечення нового будинку автономні. Таким чином, ні конструктивно, ні сиcтемами життєзабезпечення новий будинок непов’язаний зі старим. Новий будинок має площу забудови, яка складається з площі забудови старого будинку та доданої площі забудови за рахунок території забудови старої будівлі і є площею, що обмежена периметором старого будинку та периметром зовнішніх несучіх опор нового будинку. Вагомим аргументом на користь пропонованого принципового підходу із збереження та якісного розвитку житлового фонду, завдяки капітальному ремонту будівель та модернізаціїї територій забудови, є те , що у майбутньому, коли у держави та бізнесу з’являться кошти, стане можливим планово і поступово, впродовж десятирічь, демонтувати старі будинки і всередені периметру металевих опор автономного каркасу «нових» будинків побудувати «новітні» будинки. Таким чином, пропонується технологія без зносу старих будинків і, водночас, зі зносом у майбутньому; без відселення мешканців і, водночас, з відселенням у майбутньому. Також, аргументом на користь капітального ремонту будинків за пропонуємими технологіями та після модернізації територій забудови є те, що після значного подорожчання енергоресурсів, квартири зі збільшеною площею і кубатурою виграють перед сучасними квартирами в ціні їх утримання, а це має вирішальне значення для пенсіонерів і малозабезпечених сімей, які в основному населяють застаріле житло. Опитування мешканців старих будинків, а мешкають в них переважно люди літнього віку, лише підтверджують прив’язаність влаcників до своїх квартир та мікроройонів, де вони прожили більшу половину свого життя. Більшість з них не бажає чути про переселення у сучасну квартиру, що збудована за традиційними технологіями і має у півтора рази більшу площу, як це передбачає Закон.
Використання сучасних енергозаощаджуючих і будівельних технологій, які передбачають використання легких матеріалів та їх швидке монтування, дозволяє швидко і дешево здійснювати будівельні та ремонтні роботи без використання мокрих технологій та традиційної важкої будівельної техніки. Ці технології потребують значно меншої кількості робочіх-будівельників і не залежать від їх спеціальної будівельної кваліфікації. При будівництві використовуються калібровані за розмірами деталі у відповідності до робочого проекту. Новий будинок і прибудови старого будинку матимуть сучасні вікна великої площі, лоджії, тераси, еркери. Весь жилий комплекс і території забудови матимуть сучасну архітектурно-просторову виразність. Приміщення нового будинку проектуватимуться і виконуватимуться з огляду на індивідуальні потреби до жилих, офісних та пристосованих приміщень і можуть одночасно бути одно-, дво- або трирівневими. Що стосується квартир, то в новому будинку (надбудовах) проектуватимуться квартири як великої площі, від 200 до 1000 квадратних метрів корисної площі, так і квартири площею від 50 до 100 кв.м.. Також, у надбудовах передбачається створення офісних комплексів і творчих майстерень для художників, скульпторів, колекціонерів та ін.. За бажанням замовника в надбудовах можуть бути виконані зелені зони, зимові сади, оранжереї. Принципово важливим є те, що пропонована нами технологія не передбачає відселення мешканців. Не передбачається створення будівельного майданчику великої площі та використання будівельних кранів і шумної будівельної техніки. Зона будівельних робіт огороджується та страхується від верхніх поверхів до низу за спеціальними технологіями, що передбачені окремим проектом організації безпеки будівельних робіт при капітальному ремонті будинків та модернізації територій забудови. На території, що прилягає до торця будинку розташовується невеликий будівельний майданчик, на якому з техніки, до завершення будівництва «надбудови», буде присутній лише електропідйомник. На майданчік передбачено заїзд спеціального автотранспорту, що забезпечує будівництво матеріалами. Використання при монтажних роботах важких деталей непередбачено проектом. Транспортування материалів по площам надбудови буде здійснюватися пристосованими механізмами. Програма передбачає використання всіх видів і методів реконструкцii у їх поєднанні та послідовності виконання проектів генерального плану мікрорайону, кварталу, вулиці, окремих будинків таким чином, що дозволяє виконувати комплекс будівельних робіт без відселення або з відселенням за умови забезпечення безконфліктності та надання кращих квартир та умов життя для мешканців. Відповідно до існуючих вимог і норм, при проектуванні враховуватимуться інтереси людей з обмеженими фізичними можливостями. Проект капітального ремонту і оновлення кожного окремого будинку обговорюватиметься з мешканцями, з кожною сім’єю. Принцип Програми: городяни та мешканці будинків – партнери, помічники. Забезпечується юридичний та страховий супроводи всіх этапів і заходів організаційних, виробничих та будівельних процесів. Керування проектами реконструкції та передбачені заходи будуть здійснюватися групою підприємств «Оновлення» та структурами концерну «ARKHITECTON INTERNATIONAL», який створено спеціально для реалізації Програми. 3. ПРИНЦИПОВА ПРАКТИЧНА НОВИЗНА: •концептуально взято до виконанння метод вторинної забудови існуючих територій жилих кварталів (мікрорайонів), які реконструюються з будинками перших масових серій без їх знесення, але з обов’язковою комплексною реконструкцією та модернізацією будинків і всіх внутрішніх квартальних об’єктів комунальної та іншої інфраструктури міської забудови (досягнення передової думки вчених і фахівців країн СНД);
•концептуально взято до практичного впровадження методи «ширококорпусного будинку» та «фламінго» на металокаркасній основі, як основні при створенні варіантів типових проектів реконструкції та модернізації будинків, які модифіковані в сенсі використання новітніх матеріалів і технологій будівництва та впровадження прискоренних технологій проектування, виконання виробничих та будівельно-монтажних робіт з метою забезпечення саме масової реконструкції;
•застосування швидкісних і поточних методів на основі створення індустріальної бази – промислових комплексів (техноградів) будівельної індустріїї сучасних будівельних матеріалів і конструкцій , технологічної бази будівельних і ремонтних робіт;
•впровадження експрес-технологій експертизи, обстеження, проектування, виробництва та будівництва готовими об’ємними частинами будинку - модулями, секціями, блоками;
•здійснення масової комплексної реконструкції (капремонту, модернізації) будинків без відселення мешканців завдяки впровадженню досконалих технологій забезпечення та організаціїї безпеки будівельних робіт;
•впровадження комплексу соціальних, організаційних, фінансових та інших супроводжуючих технологій. 4. РОЛЬ І УЧАСТЬ ДЕРЖАВИ. •реалізація масштабного Всеукраїнського соціального інноваційно-інвестиційного проекту можлива виключно на засадах державно-приватного партнерства;
•сприяння у створенні інвестиційного поля в масштабі країни (прийняття Програми до виконання відповідною постановою Кабінету Міністрів України, сприяння долученню міст та селищ країни до Програми, розробка рекомендацій та надання завдань регіональним владним та виконавчим структурам щодо їх ролі у Програмі, забезпечення інвентаризації житлового фонду силами існуючого виконавчого ресурсу та в межах державних асигнувань тощо);
•затвердження необхідної нормативно-правової бази для забезпечення всіх сторін процесу масового оновлення житлового фонду в Україні;
•безпосередній супровід процесів виконання завдань Програми профільними міністерствами, державними комітетами та місцевою владою адміністративним впливом і практичною участю у визначених відомчих секторах. 5. ФІНАНСОВЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ. Вартість Проекту складає близько 120 мільярдів доларів США. Фінансове забезпечення виконання Програми здійснюється шляхом змішаного фінансування в межах асигнувань, передбачених державним і регіональним бюджетами та залученими закордонними приватними інвестиціями Світового фондового ринку, залучення кредитів і використання коштів від реалізації квартир, експлуатації та оренди створених комерційних площ і з інших джерел. Орієнтовне співвідношення коштів, необхідних для виконання Програми, є таким: -5% - за рахунок бюджетних коштів (тих, які щорічно виділяються з центрального та місцевих бюджетів на реконструкцію та ремонт інженерних мереж і будинків); -95% - за рахунок інвестиційних та інших коштів (на капітальний ремонт та модернізацію будівель, інфраструктури територій забудови, нове будівництво, ін.). Програмою передбачено: -створення фондів фінансування будівництва, спільного інвестування, пайових інвестиційних ; -емісію та обіг векселів, облігацій, монет; -залучення інвестицій від закордонних компаній та міжнародних інвестиційних фондів; -участь українських та закордонних будівельних компаній з власними інвестиціями; -створення муніципальних інвестиційних програм та фондів - інші механізми внутрішнього та зовнішнього фінансування. Економічний ефект для країни за фактом здійснення капітального ремонту, комплексної реконструкції, модернізації будинків застарілого житлового фонду та інфраструктури територій забудови за рахунок інвестиційних коштів, попередньому розрахунку не підлягає. Ця Програма не має за мету отримання надприбутків приватними структурами і належить до категорії проектів соціального бізнесу. Перш за все, необхідно задовольнити потреби громадян країни в найнеобхіднішому - в житлі та якісних умовах життя, бо Люди є головною складовою і умовою розвитку української економіки і розбудови Держави. Забезпечення повного комплексу фінансових послуг, супровід та безпека інвестиційних коштів здійснюватиметься консорціумом українських структурованих банків. Визначені страхові компанії забезпечать страховий супровід договірних відносин між суб’єктами господарської діяльності, договорів з мешканцями, будівельних робіт тощо. Зокрема, страхуватимуться якість і терміни виконання робіт, професійна відповідальність, ризики при виконанні будівельних робіт, ризики втрати майнових прав та інші. Всі юридичні та фізичні особи, що є учасниками Програми, керуються затвердженим «Статутом про дисципліну та відповідальність», який мусить підняти свідомість, ставлення до праці і дорученої справи, матеріальної та фінансової відповідальності. З метою заохочення учасників Неурядової Програми передбачено заснування спеціального Фонду, з якого преміюватимуться громадяни-трударі за заслуги та досягнення у всенародній справі.
6. РИНОК І СТРАТЕГІЯ ЗБУТУ. Запланований загальний обсяг будівництва жилих площ в країні відповідно до етапів Програми по рокам складає: 2012 - 3 млн. кв.м. 2013 - 12 млн. кв.м. 2014 - 40 млн. кв.м. 2015 - 50 млн. кв.м. 2016 - 60 млн. кв.м. 2017 - 70 млн. кв.м. 2018 - 70 млн. кв. м. 2019 - 70 млн. кв.м. Всього: 375 млн. кв.м. Виконуючи рішення Уряду України щодо житлової політики та виходячи з головних принципових завдань Програми, а саме:
•задовільнення черги на соціальне житло в країні;
•підвищення стандартів і норм житла громадян до європейських;
•забезпечення потреб внутрішньої та світової міграції;
•спираючись на принципи державно-приватного партнерства; •базуючись на системних механізмах задоволення потреб громадян у житлі та поліпшенні якості житла; •маючи низьку собівартість житла і можливість швидкого продажу до 30 відсотків створеного житла по державним цінам; •маючи можливість здійснювати продаж 70 відсотків на умовах прямого корпоративного пільгового кредитування на термін до 50 років без першого внеску; •використовуючи інші ринкові механізми управління фінансами та активами житлових і комерційних площ; •сприяючи подоланню глобальної фінансово-економічної кризи,стратегія та політика продажу і розподілення житла буде справедливою та безконфліктною, ринковою та регульованою. РЕЦЕНЗІЯ ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ СОЦІАЛЬНИЙ ІННОВАЦІЙНО - ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ПРОЕКТ «НЕУРЯДОВА ПРОГРАМА МАСОВОГО ОНОВЛЕННЯ ТА ЗБЕРЕЖЕННЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ В УКРАЇНІ» є системно осмисленою потужною спробою вирішити глобальну соціальну проблему в Україні, а саме запобігти техногенній кризі, що насувається з причини критичного технічного стану житлових будинків та інженерних мереж житлового фонду в містах країни. Створення промислових зон будівельної індустрії сучасних будівельних матеріалів, а також впровадження організаційних, інформаційних та інших технологій забезпечать підгрунтя для успішної реалізації на системному рівні загальнонаціонального інвестиційного проекту.
Неурядова Програма пропонує модифіковані відомі методи реконструкції при використанні металокаркасних конструкцій в поєднанні із застосуванням сучасних матеріалів і будівельних технологій, а також зводить до мінімуму кількість технологічних процесів при виконанні будівельних робіт, що зменшує потребу в кваліфікованих будівельних кадрах.
Інженерні ідеї щодо модульної технології монтажу корпусу будинку, якій передують відповідні методики проектування та організація виробництва модулів, а також використання новітніх технологій реконструкції та створення інженерних мереж мусять забезпечити економічну, швидку та якісну комплексну реконструкцію мікрорайонів в містах країни і одночасно на території всієї країни.
Досконала організаційна схема передбачених Програмою заходів у масштабі країни, а також забезпечення страхового та юридичного супроводу, банківський супровід та безпека інвестиційних коштів, використання сучасних інформаційних технологій з метою контролю за процесами в режимі реального часу, спеціальні технології психологічної підготовки населення до масштабних будівельних робіт, задіяні владні органи та державні дозвільні організації безпосередньо на всіх етапах Програми мають стати складовими загального успіху. Виконання підготовчих та організаційних заходів Програми, проектування та висвітлення підготовчих етапів у засобах масової інформації формують привабливість інвестиційного поля для українських та закордонних інвесторів.
Той факт, що заздалегідь визначено механізми фінансування, надає впевненості всім учасникам Програми і мешканцям будинків, що підлягають реконструкції.
З наукової та практичної точки зору Програма ставить посильні завдання як для архітектурно-проектних і експертних закладів, так і для виробничників та будівельників. Окремі складові Програми не є чимось новим і використовувалися в практиці реконструкції та будівництва в Україні та за кордоном. Але використання прогресивних підходів і принципів організації та будівництва на системному рівні, в поєднанні з передовими технологіями та сучасними матеріалами, є винятково реальним і можливо єдиним шляхом, що дозволить істотно покращити стан справ у житлово-комунальному господарстві України та підняти на вищий рівень якість життя населення країни.
Неурядова Програма починає і створює передумови подальшого розвитку та розбудови внутрішнього життєвого простору в Україні, що може стати основною складовою соціально-економічного розвитку країни і головним приваблюючим фактором з огляду на міграційні процеси у сучасному світі. Президент Академії архітектури України,