Неурядова Програма масового обновлення та збереження житлового фонду в Україні стр.2
В існуючій економічній ситуації процеси інвестування та інноваційних пріоритетів комплексної та радикальної реконструкції існуючого та будівництва нового житла стають конкуруючими, породжуючи ускладнення та протиріччя. Очевидно, що здійснювати нове житлове будівництво на традиційних принципах неможливо. Розвитку житлово-комунального господарства та міського будівництва по традиційних напрямках перешкоджає фактор відсутності вільних територій під забудову. В більшості міст на цей час склалася ситуація повного або майже повного вичерпання вільних територій під квартали чи мікрорайони забудови в межах кордонів міст. Розширення кордонів міст з вилученням приміських земель у їх власників, інженерне освоєння віддалених територій під забудову, обумовлює адміністративно-правові ускладненя і непропорційно великі витрати на створення та утримання об’єктів і перетворення міської інфраструктури, що приводить, зрештою, до конкурентнонизької вартості нового житла та збільшення експлутаційних витрат на його утримання. Очевидно, що більш обгрунтованим є раціонально використовувати та більш щільно забудовувати вже сформовані і освоєні території в середині інфраструктури в межах міських кордонів. Містобудівна політика попереднього періоду теоретично базувалася на зонуванні територій: жилої забудови, промислової забудови, санітарних зон, рекреаційних, транспортних, допоміжно-складських територій, резервних зон і територій відчуження для прокладки ЛЕП, залізничних колій і внутрішніх міських автомобільних доріг. На практиці до цього часу кордони територіального зонування в більшості міст у регіонах стерлися або істотно трансформувалися. Промислові підприємства та виробничі будівлі опинились у гущі жилої забудови, їх вплив на екологічний стан навколишнього середовища і на стан людини став безпосереднім. Необхідно переглянути у цій частині генеральні плани міст, і всі види реконструкції житлового фонду здійснювати комплексно з урахуванням оточуючої забудови і регіональних програм реконструкції або виведення з експлуатації промислових підприємств, а для будівництва нового житла використовувати резерви території, що склалися в містобудівній практиці та призначалися раніше для інших потреб. Доцільно системно розглядати проблеми комплексної реконструкції існуючого житлового фонду, інфраструктури міських територій і будівництва нового житла як єдиний інноваційно-інвестиційний процес, що забезпечує вирішення завдань збільшення жилих площ, кількості квартир, продовження життєвого циклу жилих будинків, поліпшення їх комфортності та зменшення енергоспоживання. Вирішальним фактором успішного вирішення проблем реконструкції і нового будівництва в умовах ринкової економіки є показник життєзабезпечення та життєздатності проекту об’єкту будівництва або реконструкції житлових систем. У кошторисній вартості будівництва житла на сьогодні 20–45 %- це вартість придбання або оренди земельної ділянки під будівництво та його освоєння зі створенням об’єктів інженерної інфраструктури. Найбільш реалістичним напрямком зменшення собівартості будівництва житла є зведення нових будинків на освоєних міських територіях кварталів (мікрорайонів), в тому числі на вільних і вивільнених ділянках після знесення застарілих і аварійно-небезпечних об’єктів, а також на ділянках, що зайняті п’яти- та меншої поверховості будинками без їх знесення. Існує ефективна та реалістична можливість уникнути кризової ситуації з реконструкцією та капітальним ремонтом жилих будинків перших масових серій і одночасно здійснити будівництво необхідної кількості міських квартир. Для цього в основу державної житлової політики, законодавчо відображеної в програмах реформування та розвитку житлово-комунального господарства України у «правових, економічних, соціальних і організаційних положеннях по проведенню комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) з заміною застарілого житлового фонду» ( Закон про комплексну реконструкцію... від 22.12.2006 р.), прийняти концепцію регіонального розвитку та будівництва – «вторинної» забудови існуючих п’яти- та меншої поверховості жилих кварталів (мікрорайонів) сучасними ширококорпусними енергоекономічними будинками. Без знесення існуючих будинків, але з одночасною їх реконструкцією та капітальним ремонтом і існуючим, в 1,5-2 рази ущільненням території жилої забудови, що вже склалася, з відповідним приростом нових жилих площ і квартир. Такий системно-комплексний підхід разроблено вченими та фахівцями Російської академії архітектурно-будівельних наук (РААБН) та Академії будівництва України (АБУ), захищено відповідними патентами і отримує активне становлення та розвиток й передусім в Університеті комунального господарства та будівництва (м. Москва), Державному науково-дослідному та проектно-вишукувальному інституті НДІпроектреконструкція (м. Київ) – базовій організації по нормуванню та стандартизації реконструкції, ремонту та експлуатації житлово-громадських і комунальних об’єктів і головного координатора та виконавця науково-дослідних та проектних робіт з реконструкції жилих будинків перших масових серій; УкрНДІпроектування міст – Діпроград (м. Київ); науково-дослідному та проектно-технологічному інституті будівельної індустрії НДПТІБ (м. Мінськ); головним інститутом «проблем реконструкції експлуатації та інженерного захисту промислових, жилих і громадських будинків і споруджень» (Академпромжилреконструкція, м. Луганськ); придніпровською державною та Донбаською національною академіями будівництва та архітектури (ПДАБА м. Дніпропетровськ і ДонНАБА м. Макіївка); Національному університеті будівництва та архітектури (м. Київ); Національній академії міського господарства (м. Харків); Технічному університеті з будівництва та архітектури (м. Харків); в Донецькому та Харківському ПромбудНДІпроектах; Луганському державному інституті житлово-комунального господарства та будівництва та ін.. Автори пропонованої нової парадигми та концепції актуальної регіональної політики комплексної реконструкцції, модернізації та надбудови існуючих жилих будинків назвали його методом вторинної забудови існуючих територій жилих кварталів (мікрорайонів), які реконструюються з будинками перших масових серій без їх знесення, але з обов’язковою комплексною реконструкцією будинків і всіх внутрішніх квартальних об’єктів комунальної та іншої інфраструктури міської забудови. Проектні пропозиції по здійсненню вторинної жилої забудови існуючих (забудованих) міських територій містять, перш за все, напрямок реалізації існуючих нормативно-правових актів у сфері реконструкції та заміни житлового фонду; розроблених регіональних програм і проектів з використанням ширококорпусних будинків для вторинної забудови та інших відпрацьованих теорією та практикою прийомів ущільнення жилої забудови, розвитку інженерних мереж і інших об’єктів міської інфраструктури.
ДЕРЖАВНА ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА.
Згідно зі статтею 47 Конституції України кожен громадянин має право на житло. В Україні реалізуються затверджені Кабінетом Міністрів України програми забезпечення житлом окремих категорій громадян: Державна програма забезпечення молоді житлом на 2002 – 2012 роки; державне пільгове довгострокове кредитування індивідуальних сільських забудовників (програма „Власний дім”); Комплексна програма забезпечення житлом військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей (далі – Комплексна програма); військовослужбовців, звільнених у запас або відставку; громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи; суддів; інвалідів по слуху та зору; розселення та облаштування депортованих кримських татар і осіб інших національностей, які повернулися на проживання в Україну; вчених Національної академії наук України. Разом з тим, зазначені програми та заходи не охоплюють усіх категорій громадян. Для тих, хто потребує поліпшення житлових умов відповідно до законодавства, але рівень доходів не відповідає вимогам Закону щодо забезпечення соціальним або доступним житлом, передбачена можливість отримати державні цільові довгострокові кредити на будівництво чи придбання житла. Однак капітальний ремонт, модернізація чи реконструкція до переліку фінансування не входять. Станом на початок 2007 року в Україні на квартирному обліку перебувало 1 млн. 300 тис. сімей і одинаків та 132,5 тис. військовослужбовців, прирівняних до них осіб, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ та інших службових осіб (з них: 30,3 тис. на квартирному обліку за місцем проживання). Отже, низький рівень забезпечення житлом громадян, що потребують поліпшення житлових умов відповідно до законодавства, залишається однією з найгостріших соціальних проблем в Україні. Адже на квартирному обліку перебувають більше 10 років майже 67% черговиків, а одержують квартири лише 1,5% з них. Одним з основних приорітетів Програми діяльності Кабінету Міністрів України «Єдність, конкурентоспроможність, нова якість життя» визначено "відповідність якості державних послуг вимогам суспільства ”. Напрямом Урядової політики щодо реалізації зазначеного приорітету є "Створення конкурентного середовища на ринку житлового будівництва та житлово-комунальних послуг ”. Передбачено створення нормативно-правових засад формування фонду соціального житла та фінансово-інвестиційного механізму будівництва та модернізації житла на основі нових архітектурно-типологічних та санітарно-гігієнічних норм. Розроблення концепції Загальнодержавної цільової соціальної програми «Забезпечення житлом громадян у 2009-2016 роках» зумовлене необхідністю здійснення комплексного підходу до визначення шляхів та інструментів реалізації державної житлової політики щодо створення умов доступності будівництва (придбання) житла для громадян. Даний проект підготовлено з метою врегулювання питання щодо розгляду законопроектів органами самоврядування, спрямованих на забезпечення виконання регіональних програм «Територія якісного житла регіону», якнайшвидшого вирішення проблеми щодо залучення інвестиційних коштів для реалізації програм комплексної модернізації та реконструкції кварталів застарілого житла, та забезпечення доступності іпотечного кредитування для широких верств населення шляхом удосконалення відповідних механізмів. Даним проектом запропоновано, з метою будівництва доступного за вартістю житла, забезпечити реконструкцію житлового фонду перших масових серій. Протягом багатьох років усілякі державні структури намагалися знайти підходи до вирішення проблеми збереження або реконструкції застарілого житлового фонду. Тимчасовість урядів, нескінченні ротації керівників на всіх рівнях та характерний чиновничий менталітет не дозволили зрушити з місця найважливішу справу в суспільстві. Сьогодні держава фактично позбулася своїх керівних функцій у будівництві житла, залишивши за собою сумнівний «бізнес» у вигляді надання дозволів та ліцензій підприємствам будівельного бізнесу і, до речі, не вимагаючи від них відповідних гарантій за якість кінцевого товару для споживачів: будинків, квартир та мереж тощо. Відсутні належні законодавча та нормативна бази на користь споживачів за якість, терміни тощо. Окремі проекти зводились нанівець змінами економічних умов або нескінченною бюрократичною тяганиною з мешканцями будинків та адміністраціями міст. Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України від 03.09.2005 р. № 384 потрібно реконструювати майже 24 млн. кв. метрів житла, що потребує 105 млрд. гривень. Потрібно приблизно 10 років, аби реалізувати Програму «Соціальне житло», якщо держава буде постійно і в повному обсязі виділяти кошти на житло. Наприкінці 2006 року Верховна Рада прийняла, а Президент підписав Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», після виходу якого упродовж півтора року жодного будинку в країні не реконструйовано. Концептуальна обмеженість вказаного Закону не спонукала інвесторів вкладати гроші в реконструкцію житла. Спочатку планується будівництво "стартових” будинків, щоби надати житло для переселення мешканців застарілих будинків. При цьому стартові будинки мають бути розташовані в тому самому мікрорайоні, що й об’єкти, які планується зносити. Потім передбачається знесення застарілих будинків та зведення на їх місці нових житлових комплексів. Такий підхід до реконструкції має ряд істотних недоліків, оскільки процес переселення мешканців у нові квартири є досить складним з кількох точок зору. Наприклад, психологічна прив’язаність людей до свого помешкання. Навряд чи хтось зможе переконати літніх людей переселитися з будинків, в яких вони прожили більшу частину свого життя. А якщо врахувати, що Законом передбачається надання в якості компенсації за відселення житлової площі у 1,5 разів більшої, ніж мають мешканці, стає цілком очевидним, що велика частина мешканців просто не захоче або буде нездатна платити за комунальні послуги більші суми. Проект Закону, що передано на затвердження до Верховної Ради на початку 2008 року, передбачає примусове відселення мешканців будинків, що потребують реконструкції, на підставі «вищих суспільних інтересів». Але такий підхід вже на законодавчому рівні, закладає перманентний конфлікт між мешканцями та державою щодо реалізаціїї житлової політики і принципово не може бути прийнятним. Неодмінно в процесі реалізації проектів реконструкції з відселенням мешканців виникне величезна кількість маніпуляцій та зловживань з реєстрацією в квартирах та оформленням прав власності на застаріле житло, що закладено у відповідних законах. Проблема утилізації відходів, що утворяться після знесення будинків також існує. В Україні немає достатніх потужностей з переробки будівельних відходів. Перед початком реконструкції необхідно вирішити завдання побудови переробних підприємств. А це приведе до ще більшої вартості реконструкції в цілому. Ні Закон про комплексну реконструкцію, ні Постанови Кабміну навіть не торкнулися теми реконструкції з точки зору глобального, системного підходу. Але тільки такий підхід дозволив би раціонально використати фінансові, наукові, будівельні та людські ресурси, організувати існуючу і створити нову будівельну індустрію, і на рівні державної найпріоритетнішої програми провести за кілька років повну реконструкцію застарілого житлового фонду.