Суббота, 18.05.2024, 06:54

Обновление Харькова

Неурядова Програма масового обновлення та збереження житлового фонду в Україні стр.3

ПРИНЦИПИ ТА ПІДХОДИ НЕУРЯДОВОЇ ПРОГРАМИ.

Зважаючи на масштабність проблеми, постає завдання винайти принципи, концептуальні рішення та технології, що забезпечать масове оновлення та збереження застарілого житлового фонду в Україні.
У процесі пошуку моделі вирішення проблеми, розробником ставилися такі завдання:

1. Призупинити процеси швидкого фізичного зносу матеріалів і конструкцій будівель та інженерних мереж.
2. Винайти такі інженерні рішення, які б взагалі не навантажували застарілу будівлю і конструктивно забезпечили б її недоторканність.
3. Визначити такі будівельні технології, які б при відповідному інженерному супроводі могли забезпечити вимоги якості, екологічності, прийнятних вартості і термінів, безпеки, енергозбереження та поліпшити економіку експлуатації житла.
4. Побудувати об’єкти соціальної інфраструктури, які б істотно вплинули на якість життя людей і, разом с сучасним житлом, обумовили привабливість міст країни у сенсі позитивних міграційних процесів.
5. Забезпечити комерційний ресурс масового оновлення та збереження житлового фонду, створюючи достатню кількість нових жилих площ безпосередньо при реконструюємих будинках, за собівартістю одного квадратного метра від 150 до 250 у.о..
6. Створити за рахунох нових жилих площ фонди соціального та доступного якісного житла і повністю задовольнити чергу на житло в країні.
7. Створити в межах Програми інвестиційне поле, привабливе для українських та закордонних інвесторів.
8. Організувати взаємодію всіх суб’єктів процесу оновлення та збереження житлового фонду таким чином, щоб забезпечити відповідність правовому полю, безконфліктність взаємовідносин між суб’єктами, гарантувати незворотність процесу і неможливість його гальмування.
9. Заради досягнення мети ефективно використати всі існуючі ресурси суспільства, включаючи політичний, економічний, науковий, правовий, фінансовий, ментальний та інші.

Багатоповерховий застарілий житловий фонд в містах складається з трьох видів будівель: цегляних, панельних та блочних.
Теоретично, цегляні будинки застарілого житлового фонду ще мають запас міцності фундаменту, стін та перекриттів для надбудови двох-трьох поверхів. Площі надбудов можуть слугувати саме тим комерційним ресурсом, продаж або використання якого в схемах управління активами дали б змогу окупити витрати на зведення надбудов, будівництво прибудов та капітальний ремонт жилих будинків й отримати прибуток, який дозволив би належним чином облаштувати зони загального користування. Також можна збудувати значну кількість об’єктів соціального призначення, ввести в експлуатацію чималі площі соціального житла та мати фонд стартових площ для відселення мешканців з вкрай застарілих і аварійних будинків, які приречені до зносу.
Але не все так просто і однозначно. Наприклад, кожна цегляна застаріла будівля несхожа на інші і має свої індивідуальні особливості. Без ретельного обстеження та експертизи не можна сказати щось певно. Якість цементно-піщаного розчину в будівлі може «плавати» навіть на площі стінового масиву одного поверху: від відповідаючого нормам до такого, що містить лише сліди цементу. Плити перекриттів можуть мати подібні якісні характеристики з причини порушень технології при виробництві. Перекриття можуть бути комбінованими: залізобетонні плити та дерев’яні конструкції. Мають місце «унікальні» будівлі – на стрічковому фундаменті і без підвальної частини. Цегла трапляється перепалена або обпалена тільки зовні, а всередині містить непропалену глину. Ретельне обстеження та експертиза будівель вимагають чимало часу та великих коштів. Якби це питання стосувалось однієї чи кількох будівель, знайшлися б час і кошти. Але коли йде мова про кілька десятків тисяч будівель в країні, то навіть при наявності коштів виконати такий величезний обсяг дослідницьких та експертних робіт за кілька років неможливо, бо необхідно дослідити кожний квадратний дециметр масиву цегляної кладки, фундаменту, плит тощо. Прискорюючі методики обстеження будівель використати також неможливо з причини тотальних порушень технологій при будівництві. Ідея надбудов цікава, але з викладеного зрозуміло, що потрібно шукати принципово інший підхід.
Концептуально взято до практичного впровадження, в межах Неурядової Програми масового оновлення та збереження житлового фонду в Україні, методи «ширококорпусного будинку» та «фламінго» на металокаркасній основі, як основні при створенні варіантів типових проектів реконструкції та модернізації будинків, які модифіковані в сенсі використання новітніх матеріалів і технологій будівництва та впровадження прискоренних технологій проектування, виконання виробничих та будівельно-монтажних робіт з метою забезпечення саме масової реконструкції.
Реально прийнятні наступні концептуальні рішення.
В самому будинку здійснюється капітальний ремонт: заміна санітарно-технічного обладнання та комунікацій, ремонт та оздоблення квартир і загальних позаквартирних просторів, фасадів із можливою заміною деталей балконних огорож, входів та ін. У плануванні квартир допускається часткове пересування перегородок і влаштування нових отворів.
Також здійснюється модернізація- перепланування існуючого жилого будинку зі збереженням конструкції на основі вдосконалення його архітектури; збереження кімнатності квартир у секції, місць розташування сантехнічних приміщень і планування; збільшення площі приміщень за рахунок прибудови еркерів, перетворення фасадів будинків; розширення квартир на прибудинкову територію в межах, встановлених поперечними стінами квартир у секції, зміна кімнатності і планування квартир; у верхніх поверхах - розміщення квартир у просторі нових поверхів і мансард, зміна кімнатності і планування квартир.
Навколо зовнішнього периметру старого будинку створюєься пально-колонна опорна система спеціальної конструкції на якій монтується автономний тримальний металевий каркас нового будинку.
Опорні колони встановлюються на палі, які розраховано згідно з проектом і геологічними умовами. Палі вдавлюються або заливаються у грунт за спеціальними технологіями, безпечними для будинку і мешканців.
На зовнішніх опорах у просторі над дахом старого будинку, на висоті, передбаченій проектом, монтуються металеві арочні (горизонтальні) тримальні конструкції (по аналогії з мостовими фермами). В площині арки монтуються металеві конструкції, які є тримальними для міжповерхових перекриттів нової будівлі, верхня частина якої (надбудова) зводиться над застарілим будинком. Крім класичних використовуватимуться і вантові елементи конструкцій. Між перекриттям нижнього поверху нової будівлі та площиною даху старого будинку створюється технічний поверх з метою безперешкодного обслуговування систем життєзабезпечення застарілого будинку. Від опорних колон на рівні кожного поверху у напрямку старого будинку монтуються тримальні металеві ригеля, які не торкаються стінового масиву старого будинку (залишається технологічний зазор до 3-х сантиметрів) і на яких монтуються перекриття терасних (лоджійних) поверхів нового будинку. Старий будинок підлягає капітальному ремонту. І старий, і новий будинки зовні мають вигляд єдиного архітектурного комплексу. Технологія дозволяє заощадити значні фінансові ресурси і уникнути багатьох технологічних проблем, які обов’язково виникають в разі знесення старого та будівництва на його місці нового будинку або в разі створення надбудов на несучих стінах старого будинку. Системи життєзабезпечення нового будинку автономні. Таким чином, конструктивно й системами життєзабезпечення новий будинок не поєднується зі старим. Новий будинок має площу забудови, яка складається з площі забудови старого будинку та доданої площі забудови за рахунок території забудови старої будівлі і є площею, що обмежена периметром старого будинку та периметром зовнішніх несучих опор нового будинку.
Вагомим аргументом на користь пропонованого принципового підходу до збереження та якісного розвитку житлового фонду є те, що у майбутньому, коли у держави та бізнесу з’являться фінансові можливості, стане реальною перспектива поступового демонтажу старих будинків і будівництва «новітніх» будинків всередині каркасу «нових» будинків. Таким чином, пропонується технологія без знесення старих будинків і, водночас, зі знесенням їх у майбутньому; без відселення мешканців і, водночас, з відселенням у майбутньому.
Конструкція нового будинку дозволяє надати мешканцям застарілого будинку додаткову жилу площу у новому будинку на поверхах, які безпосередньо примикають до старих квартир. Прибравши підвіконні частини стінового масиву і встановивши в отвори скляні двері, до старої квартири додається столова кімната, що межує з кухнею, та світла кімната напроти кімнати з балконом. Якщо кімнати виходять на обидві сторони застарілого будинку, з протилежної сторони теж створюється додаткова кімната.
Таким чином, маємо модернізацію території забудови біля конкретного об’єкту, що потребує реконструкції. Узагальнюючим результатом такої модернізації, що стосується безпосередньо будівлі, є збереження жилого будинку завдяки тому що зовнішні несучі стіни стануть внутрішніми і захищеними від впливу коливань температури повітря, сонячної радіації, вітру та вологи. Істотно збільшуються експлуатаційний ресурс будинку та корисні площі квартир.
Взагалі, модернізацію території забудови ми розуміємо як зміну площ складових території забудови, а саме - збільшення або зменшення площ забудови, прибудинкових та дворових площ, а також їх перепланування, зміну рельєфу, функціонального призначення, щільності та якості зелених насаджень.
Безумовно, пропонована технологія не може бути прийнятною для абсолютно всіх будівель, що потребують реконструкції. Але вона прийнятна для більшості будинків та кварталів житлового фонду. І саме з огляду на можливість покращення більшої частини застарілого житлового фонду, технологія є адекватною рівню існуючих завдань. Пропонована технологія є універсальною і однаково прийнятною для цегляних, крупнопанельних і крупноблочних будинків при деяких відмінностях будівельних конструкцій для кожного з видів будівель.
Найбільше потребують капіталовкладень та працезатрат будівництво надбудов, облаштування ліфтів, реконструкція інженерних мереж, будівництво культурно-оздоровчих комплексів. Однак завдяки інженерним рішенням, наявності сучасних будівельних технологій та високотехнологічних матеріалів не існує проблем, які не вирішуються. Наприклад, замість будівництва ліфтових шахт можуть бути встановлені зовнішні панорамні ліфти; проведення робіт з реконструкції та створення мереж здійснюється за сучасними технологіями без відриття з грунту та направленого горизонтального буріння.
При будівництві надбудов і прибудов масив конструктивної оболонки, внутрішніх перегородок та перекриттів виконуватиметься з використанням каркасу з легких металевих ферм та сучасних легких матеріалів і монтуватиметься великогабаритними об’ємними частинами будинку: модулями, блоками та секціями.
Чистове внутрішнє облицювання здійснюватиметься в основному гіпсокартоном або сендвічними плитами, які мають гіпсокартонну поверхню. До всіх матеріалів передбачені жорсткі екологічні та протипожежні вимоги.
Надбудови матимуть сучасні вікна великої площі, лоджії, еркери. Вони можуть бути одно-, дво- або трирівневими. Відповідно, квартири або інші приміщення проектуватимуться в одному або кількох рівнях.
Принципово важливим є те, що технології робіт є безпечними і не передбачають тимчасового відселення мешканців жилих будинків.
Не передбачається створення будівельного майданчика великої площі, використання будівельних кранів та галасливої будівельної техніки.
Зона будівельних робіт огороджується й страхується від верхніх поверхів до низу за спеціальними технологіями, що передбачені окремим проектом організації безпеки будівельних робіт при капітальному ремонті, реконструкції та модернізації будинків і об’єктів інфраструктури на територіях міської забудови. На території, прилеглій до торця будинку, розміщується невеликий будівельний майданчик, на якому з техніки, до завершення будівництва надбудови, буде присутній тільки електропідйомник. На майданчик передбачено заїзд спеціального автотранспорту, що забезпечуватиме будівництво конструкціями та матеріалами. Використання при висотних монтажних роботах важких деталей не передбачається проектом. На спеціально створених промислових комплексах для нових будинків виготовлятимуться модулі, блоки та секції, які матимуть готове чистове внутрішнє оздоблення. Їх монтаж відбуватиметься за досконалими безпечними технологіями.
Промислові комплекси є індустріальною основою, яка гарантує забезпечення масової реконструкції необхідними конструкціями, матеріалами; технічним, технологічним, транспортним та організаційним супроводом. Тільки за умови створення промислових комплексів сучасної будівельної індустрії можна досягти в масштабі країни реалізації завдання вторинної забудови міських житлових масивів та модернізації об’єктів інфраструктури, які вони містять, включаючи реконструкцію та модернізацію застарілих будинків, водогінних та електричних мереж.
Найактуальнішою складовою, що характеризує якість житла, є енергозбереження, яке потрібно розглядати як ощадливе використання тепла та електроенергії в комплексі створення та підтримки умов життєзабезпечення на жилих площах будинку. Поліпшення показників енергозбереження в квартирах та будинках істотно вплине на показники енергозбереження в містах.
Сьогодні стан квартальних та підвальних інженерних мереж з постачання гарячої води, теплопровідність стін, старі вікна завдають великих збитків як мешканцям застарілих будинків, так і суспільству в цілому.
Сучасні технології децентралізованого опалення значно покращать показники енергозбереження в застарілих будинках та забезпечать відповідність вимогам у заново збудованих.
Концептуально передбачено (як варіанти) використання кавітаційних генераторів по кожному стояку застарілого будинку, використання в кожній квартирі автономних систем опалювання та забезпечення гарячою водою. Це дозволить мешканцям завжди мати гарячу воду і стабільне опалення. Температура повітря у кожній квартирі може регулюватися мешканцями. Плата за опалення та гарячу воду буде значно нижчою, ніж при центральному опаленні від котелень. Країна заощадить на дорогому імпортному газі та значно зміцнить енергетичну безпеку.
У нових будинках заплановано забезпечення гарячою водою використовуючи бойлери розрахованої потужності та інше сучасне ощадливе електронагрівальне обладнання. Теплозабезпечення здійснюватиметься з застосуванням «теплої підлоги», панелей з інфрачервоним випромінюванням та за іншими сучасними технологіями.
Теплопровідність стін та якість вікон відповідатимуть сучасним вимогам енергозбереження. Запланована заміна вікон у застарілих будинках на сучасні одно-двокамерні склопакети та утеплення зовнішніх стін за рахунок створення прибудов з використанням сучасних утеплюючих матеріалів.
У нових будинках вікна також будуть сучасними, а підвіконні сендвічі забезпечать надійний теплозахист .
Проект реконструкції кожного будинку передбачає забезпечення його комплексної безпеки. Проектом закладаються вогнестійкі матеріали, розраховується стійкість будинку при вітрових, сейсмічних та блукаючих навантаженнях.
Проектом передбачено впровадження сучасних технологій кондиціювання, вентиляції та димовідведення, опалення та альтернативних джерел енергії.
Безумовно, при проектуванні будуть враховані, відповідно до існуючих норм та вимог, інтереси людей з обмеженими фізичними можливостями.
Розрахунки показують, що здійснення реконструкції поодиноких будинків з точки зору економіки є малоефективним. Навіть при високому потенціалі прибутковості вони не дають очікуваного економічного результату через те, що значні кошти витрачаються на проведення обстежень та експертизи, проектування та узгодження всіх питань з відповідними державними й приватними структурами та організаціями.
Якщо до цього додати той фактор, що для невеликих об’ємів будівельних матеріалів їх ціна є досить високою, то потенційний прибуток майже повністю нівелюється. Але, якщо реконструювати одночасно на всій території країни серійно, по кілька десятків і сотень будинків в кожному місті, можна значно підвищити економічну ефективність реконструкції в цілому при зменшенні термінів реконструкції.
Завдяки серійності застарілих будинків і типовій забудові значно зменшуються витрати по кількох витратних позиціях. Зокрема, проектування та виконання реконструкції інженерних та електромереж, трансформаторних підстанцій та модернізації об’єктів на територіях забудови кварталів (мікрорайонів) виконується в комплексі з проектуванням та виконанням капітального ремонту та модернізації кількох або багатьох будинків. Це відображається у проектно-кошторисній документації та в підсумкових витратах, які рівномірно лягають на собівартість квадратного метра нової жилої площі в надбудовах будинків конкретного кварталу(мікрорайону).

Економічна модель проекту: створюється надбудова, частина її площ продається. Надходження від реалізації площ надбудови компенсують витрати на реконструкцію та забезпечують достатній прибуток для інвестора.
Очевидно, що не всі будинки можна реконструювати таким чином. Не всі об’єкти дадуть достатній рівень прибутковості: надбудови в центрі міста коштуватимуть значно більше, ніж на околицях. Але необхідно збалансувати перетоки фінансів Програми, аби загальний економічний інтерес спонукав до інвестицій у цей бізнес в цілому.
Економіка проекту підлягає точній формалізації та оцінці і є прийнятною.
На сьогодні в країні є достатніми проектний та будівельний ресурси, які спроможні виконати значні обсяги робіт, якщо ці обсяги будуть надані і профінансовані.
І саме організація і забезпечення обсягів об’єктів реконструкції і інвестування є головними завданнями керуючих структур Програми.
Проведення капітального ремонту без відселення мешканців і модернізації будинків та інфраструктури територій забудови застарілого житлового фонду (при відповідному рівні організації за умови обов’язкового створення необхідних потужностей по виробництву сучасних будівельних матеріалів) можливе одночасно як у столиці, так і у всіх обласних центрах , містах і селищах країни.
Сьогодні, навіть в умовах фінансової та економічної кризи, завдяки прозорості та ефективності використання коштів і високій рентабельності будівництва, не є проблемою залучення приватних інвестицій.

Керівні та виконавчі структури Програми, спираючись на власні організаційні можливості, використовуючи рівень розвинутості ринкових відносин в країні, досвідченість інженерно-технічних кадрів та менеджерського персоналу, впевнено розпочинають справу оновлення та збереження застарілого житлового фонду без відселення мешканців у масштабі країни.
Держава має можливість заощадити значні кошти, яких потребує капітальний ремонт та експлуатація застарілих будинків, істотно зменшити соціальну напругу у житловій сфері, упередити надзвичайні ситуації та техногенні катастрофи.

Статистика

Онлайн всего: 1

Гостей: 1

Пользователей: 0

Форма входа

Поиск

Календарь